O CNAE 5223-1/00 é o código de quem tem um estacionamento de veículos no Brasil. Aqui a gente explica, sem complicação, o que ele permite e como funcionam os impostos. Também mostra o que muda com a reforma tributária, inclusive o crédito amplo pra quem contrata o serviço.
Estacionamentos rotativos, mensalistas e com manobrista atendem motoristas em centros, shoppings e hospitais. Esse negócio tem código próprio.
O Brasil tem cada vez mais carros nas ruas. Segundo Veloe e Fipe, citadas pelo Portal do Trânsito, São Paulo fechou 2025 com 35,3 milhões de veículos.
O estado concentra 27,4% da frota nacional, com alta de 2,9% no ano. Por isso, a demanda por serviços ligados aos veículos segue grande.
Por isso, entender o CNAE 5223-1/00 ajuda a se formalizar, ganhar contratos e pagar só o imposto necessário.
O que é o CNAE 5223-1/00
A CNAE é o código que diz pro governo o que a sua empresa faz. Ela é mantida pelo IBGE e usada pela Receita Federal, estados e municípios. Dessa forma, o código define tributos, obrigações e até o grau de risco da atividade.
O nome oficial é “Estacionamento de veículos”. Na estrutura da Concla/IBGE, ele fica na seção H, de transporte, armazenagem e correio. Em seguida, vem a divisão 52, do armazenamento e das atividades auxiliares dos transportes. Depois, vêm o grupo 522 e a classe 52.23-1, dos estacionamentos de veículos.
Segundo a Concla, o código cobre os estacionamentos de veículos, rotativos ou mensais, inclusive com manobrista.
Nos serviços ligados ao transporte, o CNAE certo pesa bastante. Afinal, ele define o item do ISS, o acesso ao Simples e o tratamento na reforma.
Funções e atividades permitidas no CNAE 5223-1/00
O CNAE 5223-1/00 é o código dos estacionamentos. Ou seja, ele recebe quem guarda carros, motos e outros veículos por hora, dia ou mês.
Primeiro, o empreendedor obtém o alvará e prepara o espaço, com vagas, controle de entrada e segurança. Em seguida, define os preços e as formas de pagamento. Depois, recebe, guarda e devolve os veículos.
Além disso, entram o serviço de manobrista, o valet, e os estacionamentos de eventos. Do mesmo modo, a operação de estacionamentos em shoppings e hospitais fica aqui.
Atividades que não se enquadram no CNAE 5223-1/00
Algumas atividades parecidas ficam de fora e pedem códigos próprios. Por isso, vale conhecer esses limites antes de emitir a primeira nota.
Primeiramente, a lavagem de carros fica no CNAE 4520-0/05. Da mesma forma, o guincho usa o CNAE 5229-0/02.
Também ficam de fora a locação de vagas como imóvel, no grupo 6810, e os terminais rodoviários, no CNAE 5222-2/00.
O CNAE 5223-1/00 pode ser MEI?
Sim, em parte. O Anexo XI da Resolução CGSN nº 140/2018 traz uma ocupação ligada ao CNAE 5223-1/00. É a de proprietário de estacionamento de veículos independente.
Nesse caso, o limite hoje é de R$ 81 mil por ano, com no máximo um empregado. Além disso, o MEI paga um valor fixo mensal no DAS, com INSS e ISS. Ou seja, é um bom começo pra quem tem um estacionamento em pequena escala.
Vale acompanhar uma novidade. Em outubro de 2026, o Congresso aprovou o PLP 186/2026. Ele sobe o teto pra R$ 110 mil em 2027 e R$ 140 mil em 2028. Contudo, o texto ainda depende de sanção.
Por outro lado, quem passa do limite, contrata mais gente ou amplia o negócio precisa virar microempresa. Nesse caso, o Simples Nacional costuma ser o caminho natural.
Tributação do CNAE 5223-1/00
A tributação do CNAE 5223-1/00 depende de duas perguntas. Primeiro, o negócio cobra por guarda do veículo ou só aluga a vaga? Depois, o dono é MEI ou empresa?
Como pessoa jurídica, a empresa escolhe entre Simples Nacional, Lucro Presumido e Lucro Real. Na prática, muitos estacionamentos começam como MEI ou no Simples.
Aqui está o ponto central. A guarda e o estacionamento de veículos são serviço, com ISS, pelo item 11.01 da LC 116/2003.
Vale um cuidado com a responsabilidade. Pela Súmula 130 do STJ, a empresa responde por danos e furtos de veículos no seu estacionamento. Por isso, seguro e controle de entrada são indispensáveis.
No PIS e na Cofins, o Lucro Presumido usa o regime cumulativo, de 3,65%. Já no Lucro Real, o regime não cumulativo, de 9,25%, gera créditos sobre os insumos.
Outro ponto são as leis municipais. Muitas cidades regulam preço por fração de hora, tolerância e placas de aviso. Por isso, a tabela de preços precisa seguir a lei local.
Também vale olhar o manobrista. Funcionários que dirigem os carros dos clientes precisam de habilitação e treinamento. Por isso, a contratação certa reduz riscos.
Vale lembrar também do aluguel do terreno. Muitos estacionamentos funcionam em áreas alugadas, com contrato de longo prazo. Por isso, o aluguel precisa caber na receita mínima.
No Lucro Presumido, a presunção de serviços é de 32% pro IRPJ e pra CSLL. Assim, a carga sobe bastante nas empresas de margem baixa.
Vale lembrar também do calendário. A opção pelo Simples ou pelo Lucro Presumido vale pro ano todo. Por isso, a simulação deve ser feita antes da virada do ano, com a previsão de vendas.
Tabela do Simples Nacional atualizada para o CNAE 5223-1/00
No Simples Nacional, o CNAE 5223-1/00 vai pro Anexo III, como prestação de serviço. A regra vale enquanto a receita ficar dentro do limite de R$ 4,8 milhões.
Nesse caso, o ISS do município entra no DAS. Por isso, empresas menores podem usar o Simples com uma guia só.
No Anexo III, a contribuição patronal ao INSS já vem dentro do DAS. A tabela abaixo segue a Lei Complementar nº 123/2006, com redação da LC nº 155/2016, vigente em 2026.
Anexo III: prestação de serviços
| Faixa | Receita bruta em 12 meses (R$) | Alíquota nominal | Valor a deduzir (R$) |
|---|---|---|---|
| 1ª | Até 180.000,00 | 6,00% | 0,00 |
| 2ª | De 180.000,01 a 360.000,00 | 11,20% | 9.360,00 |
| 3ª | De 360.000,01 a 720.000,00 | 13,50% | 17.640,00 |
| 4ª | De 720.000,01 a 1.800.000,00 | 16,00% | 35.640,00 |
| 5ª | De 1.800.000,01 a 3.600.000,00 | 21,00% | 125.640,00 |
| 6ª | De 3.600.000,01 a 4.800.000,00 | 33,00% | 648.000,00 |
A alíquota efetiva segue uma conta simples. Multiplique a receita de 12 meses pela alíquota nominal e tire a parcela a deduzir. Depois, divida o resultado pela mesma receita.
Por exemplo, uma empresa com R$ 1,2 milhão de receita anual chega a uma alíquota efetiva de cerca de 13,03%. Assim, se faturar R$ 100 mil num mês, vai pagar perto de R$ 13.030 de DAS.
| Atenção: no estacionamento, o serviço paga ISS, pelo item 11.01. Por isso, quem começa pequeno pode ser MEI e depois ir pro Simples. |
O que é Fator R e por que ele não vale pro CNAE 5223-1/00
O Fator R é uma conta do Simples Nacional que compara a folha de pagamento com o faturamento. Ele soma 12 meses de salários, pró-labore e encargos e divide pela receita do mesmo período. Quando o resultado chega a 28%, alguns serviços saem do Anexo V e vão pro Anexo III.
Essa troca pode derrubar a alíquota inicial de 15,5% pra 6%. Por isso, o Fator R é estratégico pra consultorias, clínicas e empresas de tecnologia. No entanto, ele não afeta o CNAE 5223-1/00, porque o serviço já fica no Anexo III, sem depender da folha.
Ainda assim, vale entender o conceito. Se a empresa faturar à parte serviços como consultoria ou gestão, essas receitas podem ir pro Anexo V. Nesse caso, o Fator R entra no jogo.
Reforma tributária e o CNAE 5223-1/00
A reforma tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, muda bastante os serviços ligados ao transporte. Ela troca PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois novos tributos. A CBS é federal, enquanto o IBS fica com estados e municípios.
O primeiro ponto pro CNAE 5223-1/00 é a alíquota. O serviço segue a alíquota padrão de CBS e IBS, sem redução específica.
Por outro lado, quem contrata o serviço passa a tomar crédito amplo. Por isso, a empresa no Simples pode avaliar recolher CBS e IBS por fora do DAS pra não perder clientes.
Vale lembrar também do calendário. O PIS e a Cofins acabam em 2027, e a CBS entra pra valer. Já o ISS e o ICMS caem aos poucos até 2033.
Do mesmo modo, o split payment vai separar o imposto no momento do pagamento com cartão e Pix. Por isso, o caixa da empresa vai mudar, e o planejamento financeiro precisa considerar isso.
Calendário da transição
Em 2026, a CBS de 0,9% e o IBS de 0,1% aparecem como teste nas notas do regime regular. Em seguida, em 2027, a CBS entra pra valer e PIS e Cofins deixam de existir. Depois, entre 2029 e 2032, o ICMS e o ISS caem aos poucos. Por fim, em 2033, o novo sistema fica completo.
Pra quem tá no Simples Nacional, tem um prazo que já passou e merece atenção. A opção pelo Simples para 2027 foi antecipada pra setembro de 2026, pela Resolução CGSN nº 186/2026. No mesmo período, a empresa definiu se pagaria IBS e CBS dentro ou fora do DAS. Quem não optou ainda tem nova chance em março de 2027.
Segundo Renato Ramos, fundador da RR HUB, o dono de estacionamento pode começar como MEI e crescer no Simples. Afinal, o ISS entra na guia.
O que analisar antes de abrir o CNPJ
Antes de abrir uma empresa com o CNAE 5223-1/00, vale fazer um checklist completo. Essa análise evita gastos à toa e protege a operação de multas.
Primeiro, faça a consulta de viabilidade na prefeitura. O zoneamento e o número de vagas definem se o estacionamento pode funcionar no endereço.
Depois disso, obtenha o auto de vistoria dos bombeiros e as placas exigidas pela lei local. Muitas cidades exigem tabela de preços visível. Por isso, a regularização vem antes da abertura.
Também organize o controle de receitas e as notas fiscais de cada serviço. Retenções e descontos precisam bater com o valor recebido. Assim, a empresa evita problemas com o fisco.
Por fim, contrate os seguros de responsabilidade civil. Danos a clientes e a terceiros são riscos reais da atividade. Assim, a empresa protege a operação.
Passo a passo para abrir CNPJ com o CNAE 5223-1/00
Abrir uma empresa com o CNAE 5223-1/00 segue o processo da Redesim, com etapas próprias dos serviços de transporte. Veja como funciona, na ordem certa.
Primeiro, defina o tipo jurídico, como Sociedade Limitada Unipessoal ou Sociedade Limitada com sócios. Em seguida, faça a consulta de viabilidade na prefeitura, com o endereço da sede e o CNAE principal.
Depois da aprovação, monte o contrato social com o objeto “estacionamento de veículos”. Inclua também os CNAEs secundários. Logo após, registre o documento na Junta Comercial e obtenha o CNPJ na Receita Federal.
Na etapa seguinte, faça a inscrição municipal e peça o alvará. Ela é indispensável pra emitir a nota fiscal de serviço e recolher o ISS.
Em seguida, escolha o regime tributário. Se for pro Simples Nacional, faça o pedido no Portal do Simples Nacional. Pra empresas abertas entre outubro e dezembro de 2026, a opção feita na abertura também vale pra 2027.
Depois, obtenha o alvará e o auto de vistoria dos bombeiros. Por fim, contrate o seguro dos veículos guardados. Só então o estacionamento tá pronto pra funcionar com tudo em dia.
Gestão financeira no setor de estacionamentos
A gestão financeira do estacionamento gira em torno de ocupação, ticket médio e custo do espaço. Vaga vazia é dinheiro perdido. Por isso, o preço e o horário de funcionamento definem a margem.
Em primeiro lugar, separe as contas da empresa das contas pessoais. Essa separação é exigida pela contabilidade e facilita o acesso ao crédito. Além disso, acompanhe o custo de cada unidade num centro de custo próprio.
Em segundo lugar, controle os custos que mais pesam. Aluguel do terreno, folha, seguros, sistemas de cobrança e manutenção concentram boa parte do orçamento. Da mesma forma, o desperdício de material corrói a margem sem ninguém perceber.
Vale um cuidado com a ocupação. O movimento muda conforme o dia, a hora e os eventos da região. Por isso, preços diferentes por horário ajudam a encher as vagas.
Outro ponto são os mensalistas. Contratos mensais garantem receita fixa e previsível. Por isso, vale equilibrar mensalistas e rotativos.
Também vale entender as formas de pagamento. Cartão, Pix e aplicativos têm taxas próprias. Por isso, o preço precisa cobrir esses custos.
Vale olhar também os sinistros. Danos e furtos geram indenizações pela Súmula 130 do STJ. Por isso, o seguro certo protege o caixa.
Por fim, crie uma reserva pra meses difíceis. Queda de movimento, aumento do aluguel, sinistros e concorrência de vagas na rua podem apertar o caixa rapidinho. Portanto, juntar reserva financeira, seguro e controle de dívidas é questão de sobrevivência.
Planejamento tributário para o CNAE 5223-1/00
O planejamento tributário é onde a contabilidade mais gera valor pro CNAE 5223-1/00. Isso porque a armazenagem é serviço, com presunção alta no Lucro Presumido.
Veja um exemplo ilustrativo. Pense numa empresa com R$ 1,2 milhão de receita anual. No Simples, pelo Anexo III, a alíquota efetiva fica perto de 13,03%, já com o INSS patronal.
No Lucro Presumido, a presunção de serviços é de 32% pro IRPJ e pra CSLL. Somando IRPJ, CSLL, PIS, Cofins e um ISS de 3%, a carga passa de 14% da receita.
Além disso, no Presumido, o INSS patronal de 20% sobre a folha vem à parte. Ou seja, numa empresa desse porte, o Simples costuma sair mais barato.
Contudo, empresas grandes e com margem baixa podem ganhar no Lucro Real. Por isso, a simulação precisa usar os números reais.
Além do regime, outras decisões fazem diferença. Por exemplo, separar cada receita no contrato e na nota, controlar as retenções e escolher bem o regime. Também vale preparar os contratos pro crédito amplo da reforma.
Perguntas frequentes sobre o CNAE 5223-1/00
O que entra no CNAE 5223-1/00?
Os estacionamentos de veículos, rotativos ou mensais, inclusive com manobrista.
O estacionamento responde por furto?
Sim. Pela Súmula 130 do STJ, a empresa responde por danos e furtos de veículos no seu estacionamento.
O CNAE 5223-1/00 pode ser MEI?
Sim, pela ocupação de proprietário de estacionamento de veículos independente.
Pode ficar no Simples?
Pode, pelo Anexo III, até R$ 4,8 milhões. Nesse caso, o ISS entra no DAS.
Lava-rápido entra no CNAE 5223-1/00?
Não. A lavagem de carros fica no CNAE 4520-0/05.
Conclusão
O CNAE 5223-1/00 é o código de quem tem um estacionamento de veículos. Além disso, aceita MEI, pela ocupação de proprietário de estacionamento de veículos.
Nos impostos, vale olhar o ISS do item 11.01, o MEI, o Simples e a reforma. Além disso, a Súmula 130 do STJ pesa na responsabilidade. Por isso, escolher o regime exige simulação.
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