Para saber como abrir um coworking, você precisa de um CNPJ com o CNAE 8211-3/00. Também precisa de um imóvel com contrato claro e de um regime tributário bem escolhido. Em geral, o negócio não cabe no MEI e costuma entrar no Simples Nacional, com ISS na esfera municipal. Além disso, o custo total depende do imóvel, da adequação do espaço e do alvará da sua cidade.
Neste guia, você vê o passo a passo, o CNAE e os custos que entram na conta. Em seguida, entende a tributação e o contrato com os clientes, com três exemplos práticos. Por fim, vê o que a Reforma Tributária muda e leva um plano em cinco passos.
Como abrir um coworking: o que é e como o negócio funciona
Primeiro, vale a definição. Segundo a Econet Editora, a legislação não define coworking. Na prática, é um espaço compartilhado com estrutura e recursos próprios, usado por pessoas físicas ou jurídicas. Quem usa o espaço precisa de um contrato de uso, sem vínculo empregatício.
O cliente contrata por hora, por dia ou por mês. Segundo a Econet, ele paga pelo tempo que de fato utiliza. A Serasa Experian acrescenta que os planos incluem mesas rotativas, mesas fixas e salas privativas, além de salas de reunião por hora. Também há impressão, escritório virtual e endereço fiscal.
Portanto, quem aprende como abrir um coworking descobre que vende acesso, serviço e comunidade, e não apenas metros quadrados. Essa diferença pesa na escolha do CNAE, no contrato e no imposto. Por isso, o planejamento de como abrir um coworking começa antes de alugar o imóvel.
Como abrir um coworking passo a passo
O caminho tem etapas fixas. Nenhuma das fontes consultadas traz um roteiro oficial único, então este passo a passo reúne o que elas descrevem. Confirme os detalhes na prefeitura e com o contador antes de assinar qualquer contrato.
Planejamento e escolha do imóvel
Para decidir como abrir um coworking, comece pelo modelo de negócio. Segundo o Jornal Contábil, defina se o negócio será online, offline ou híbrido. Depois, crie pacotes para o perfil de cliente que você quer atender.
Em seguida, escolha o imóvel. Segundo a Migalhas, vale reunir os documentos que provam o seu direito sobre o espaço, seja como proprietário, inquilino ou possuidor. Em condomínio, leia a convenção e o regimento interno, porque eles podem limitar horário, acesso e atividades.
Formalização e CNPJ
Depois, abra a empresa com o CNAE correto. Segundo a Migalhas, o contrato social deve prever, de forma expressa, a atividade de escritório virtual, se você pretende oferecer endereço fiscal. Sem isso, o cliente não consegue obter domicílio fiscal e alvará no seu endereço.
Como o MEI não serve, quem quer saber como abrir um coworking costuma optar por uma sociedade limitada ou uma SLU. Segundo a Contabilizei, essas são as alternativas quando há equipe maior ou sócios. Na sequência, escolha o regime tributário com o contador.
Licenças e alvará
Por fim, regularize as licenças. Segundo o Trivium Contábil, o alvará de funcionamento é municipal, e as regras e taxas variam de cidade para cidade. A exigência depende do CNAE e do endereço.
O mesmo texto cita o AVCB, o auto de vistoria do Corpo de Bombeiros, e a atividade e o risco definem se a exigência existe. Também lembra que operar sem o alvará exigido gera multa e risco de interdição. Por isso, consulte a prefeitura antes de montar o espaço.
CNAE: como abrir um coworking com o código certo
O CNAE principal do coworking é o 8211-3/00, de serviços combinados de escritório e apoio administrativo. Segundo a Econet, a Comissão Nacional de Classificação, a CONCLA, descreve o código como coworking e escritórios compartilhados. O Jornal Contábil confirma essa associação.
Segundo o Jornal Contábil, o mesmo código reúne outras atividades. Entre elas estão o escritório virtual, os centros de negócios e os serviços de apoio às empresas. Também aparecem o arquivamento de documentos, o preparo de folha de pagamento e os pacotes de recepção e contabilidade. Portanto, um coworking pode vender esses serviços sem trocar de código.
O texto orienta a escolher um CNAE principal e até 99 secundários, conforme os serviços prestados. Assim, cadastre também as atividades extras que você vai oferecer, como o aluguel de salas de reunião. Entretanto, confirme com o contador se cada atividade secundária muda o imposto ou exige licença própria.
O Jornal Contábil também cita o CNAE 8219-9/99, de preparação de documentos e apoio administrativo não especificado. Esse código aparece como alternativa de serviços administrativos, mas o artigo não o associa a coworking. Por isso, use o 8211-3/00 como principal.
Dá para abrir um coworking como MEI?
Não. Segundo a Contabilizei, não é possível abrir um coworking como MEI. O CNAE 8211-3/00 não consta na lista de atividades permitidas ao microempreendedor individual.
A página lembra outras restrições do MEI. O limite de faturamento é de R$ 81 mil por ano, e o MEI pode ter no máximo um funcionário. Também não pode ser sócio ou titular de outra empresa. Como um coworking costuma ter recepção, limpeza e gestão, o limite de um funcionário já inviabiliza o modelo.
Por isso, a empresa nasce como ME ou EPP no Simples Nacional ou em outro regime. Segundo o Sebrae do Paraná, em dados de 24 de setembro de 2021, só 1,8% das empresas desse perfil eram MEIs. Já 70% estavam no Simples Nacional. A fonte é antiga, então trate o número como ordem de grandeza.
Custos: como abrir um coworking sem estourar o orçamento
Aqui vai um aviso honesto. As fontes consultadas não trazem valores de investimento inicial para o Brasil. Segundo a Serasa Experian, o preço dos planos varia por localização, padrão do prédio e serviços incluídos. Por isso, este guia lista os itens de custo e não inventa números.
O primeiro item é o imóvel. Entram o aluguel ou a compra, o condomínio e o IPTU. O segundo é a adequação do espaço, com divisórias, elétrica e acessibilidade. O terceiro é o mobiliário, com mesas, cadeiras, armários e itens de copa.
Também pesam a internet, a segurança e a tecnologia de reservas e acesso. Segundo o Censo Coworking 2026, da Woba, divulgado em 15 de setembro de 2026, 44% dos operadores dizem usar inteligência artificial em algum grau. Só 6,7% a incorporaram aos processos operacionais.
Há ainda as despesas recorrentes. Elas incluem a equipe de recepção e limpeza, a energia, a manutenção e o marketing. Somam-se a taxa do alvará, a contabilidade e os tributos. Segundo a Serasa Experian, vale comparar o custo total com o de um espaço próprio, que inclui aluguel, contas, manutenção, mobiliário e gestão. A lógica vale também para o operador.
Exemplo prático 1: a planilha antes do aluguel
Imagine uma empreendedora que encontrou uma sala comercial em um bairro central. Antes de assinar o contrato, ela lista todos os itens de custo fixo e variável. Depois, pede ao contador uma simulação do imposto sobre a receita esperada. Com isso, ela descobre quantas mesas precisa ocupar para cobrir as despesas do mês. Assim, a decisão de alugar sai de números e não de entusiasmo.
O exemplo é hipotético e usa apenas os itens de custo descritos pelas fontes.
Tributação: como abrir um coworking pagando o imposto certo
A tributação de quem escolhe como abrir um coworking tem uma parte federal e uma municipal. Segundo a Econet, entram o IRPJ, a CSLL, o PIS e a Cofins. No município, incide o ISS. A fonte cita o item 3.03 da lista de serviços da Lei Complementar 116/2003.
No Simples Nacional, esses tributos viram uma guia única, o DAS. Segundo a Econet, o coworking pode se enquadrar no regime. Contudo, o texto não indica o anexo, e as fontes divergem sobre ele.
O Jornal Contábil, em artigo de 2022, afirma que a atividade fica no Anexo III. As alíquotas vão de 6% a 33% sobre a receita bruta. Já o Contabilidade.com, em página de 2026, diz que o CNAE 8211-3/00 fica no Anexo III ou no Anexo V. A escolha depende do Fator R.
O que é o Fator R no coworking
Segundo o Contabilidade.com, o Fator R compara a folha de pagamento com o faturamento. Quando a folha chega a 28% ou mais da receita bruta, a empresa fica no Anexo III. Abaixo disso, vai para o Anexo V. A alíquota inicial é de 6% no primeiro e de 15,5% no segundo.
Portanto, a diferença é grande. Por isso, a regra da página mais recente deve prevalecer, mas confirme com o contador. Ele aplica o Fator R sobre a sua folha real e simula o enquadramento. Também verifica se o pró-labore entra na conta.
Exemplo prático 2: o Fator R em um coworking pequeno
Pense em um coworking com faturamento de R$ 50 mil por mês e folha de R$ 15 mil, contando salários e pró-labore. A folha equivale a 30% do faturamento. Pela regra descrita pelo Contabilidade.com, a empresa fica no Anexo III, com alíquota inicial de 6%. Se a folha caísse para R$ 10 mil, a relação seria de 20%, e a empresa iria para o Anexo V, com 15,5% iniciais.
O exemplo é hipotético e usa a regra de 28% e as alíquotas iniciais descritas pela fonte.
Contrato de coworking: locação ou prestação de serviço
O contrato dá segurança a quem decide como abrir um coworking. Segundo a Migalhas, o contrato de coworking pode parecer uma locação, regida pela Lei 8.245/91, somada a um contrato de serviços. Alguns juristas, porém, afirmam que o espaço não se separa dos serviços e que o contrato se aproxima da hospedagem, regida pelo Código Civil.
A diferença importa, porque a hospedagem não dá ao cliente o direito de renovação compulsória da locação. Como não há norma específica, a Migalhas recomenda contratos claros. Eles devem prever o tipo de espaço, o prazo, as regras de reserva, os preços, os serviços adicionais e o horário.
A fonte também cita uma disputa em São Paulo sobre o ISS. Segundo a Migalhas, a cidade chegou a responsabilizar coworkings pelo ISS devido por clientes sem inscrição municipal. O texto é de 2018, atualizado em 2019. Por isso, consulte a regra atual do seu município antes de oferecer endereço fiscal.
Na tributação, o contrato também pesa. A Econet trata o uso do espaço como contrato de aluguel ou uso, mas enquadra a atividade como serviço sujeito ao ISS. Portanto, peça ao contador para definir como emitir a nota fiscal no seu município.
Como abrir um coworking com a Reforma Tributária em vista
A Reforma Tributária muda a conta do Simples. Segundo a AmdJus, em texto de 7 de outubro de 2025, o ISS, o PIS e a Cofins dão lugar ao IBS e à CBS. O artigo discute dois caminhos para um coworking que fatura cerca de R$ 100 mil por mês.
No Simples tradicional, a carga fica próxima da atual, mas o cliente empresa tem crédito limitado. No Simples híbrido, a empresa paga o DAS e também o IBS e a CBS separados. Assim, gera crédito integral para os clientes. Segundo o artigo, a carga atual fica entre 6% e 8% do faturamento, e o modelo híbrido sobe para 9% a 12%.
Essas estimativas não trazem metodologia nem base legal. Por isso, use-as só como ordem de grandeza. Segundo a AmdJus, a escolha depende do perfil do cliente, empresa ou pessoa física. Também pesam o volume e a capacidade de repassar custos.
O Jornal Contábil descreve os mesmos dois modelos em 29 de outubro de 2026. No primeiro, IBS e CBS seguem dentro do DAS, e o crédito do comprador pode ser menor do que ele espera. No segundo, o fornecedor apura IBS e CBS pelo regime regular.
Exemplo prático 3: o coworking que atende empresas
Considere um coworking com clientes majoritariamente empresas, como escritórios de advocacia e agências. Esses clientes querem crédito de IBS e CBS na compra do serviço. O dono, então, pede ao contador uma comparação entre o Simples tradicional e o híbrido. Ele olha a carga e o efeito do crédito sobre o preço. Depois, decide com base no perfil de clientes.
O exemplo é hipotético e usa apenas as opções descritas pelas fontes.
O mercado de coworking no Brasil
Os dados de mercado ajudam a calibrar a expectativa de quem pensa em como abrir um coworking. Segundo o Sebrae do Paraná, em 24 de setembro de 2021, 98% das empresas do segmento eram micro e pequenas empresas. Já 70% estavam no Simples Nacional. A página informa 401.262 empresas registradas e alta de 33,04% em cinco anos.
Esse número total parece reunir todas as empresas do CNAE, e não só os espaços de coworking. Por isso, não o use como contagem de espaços. O dado é de 2021 e pede atualização antes de entrar em um plano de negócios.
Mais recente, o Censo Coworking 2026, da Woba, trouxe uma comparação sobre tecnologia. Segundo a matéria de 15 de setembro de 2026, 53,3% dos espaços que integraram IA à operação reportam resultado positivo. Entre os que não usam a tecnologia, o índice é de 27,4%.
A própria matéria avisa que os números não provam causalidade. A tecnologia aparece junto com maior maturidade de gestão e melhor ocupação. Além disso, a Woba é uma plataforma de escritórios flexíveis, então tem interesse no setor.
Erros comuns ao abrir um coworking
O primeiro erro é escolher o imóvel antes de checar a convenção do condomínio e o zoneamento. Se a atividade não for permitida no local, o alvará não sai. Outro erro é tentar abrir o negócio como MEI, que não permite o CNAE do coworking.
Também é erro oferecer endereço fiscal sem prever o escritório virtual no contrato social. Segundo a Migalhas, sem essa previsão o cliente não consegue obter domicílio fiscal e alvará. Outro erro é usar um contrato improvisado, sem regras de reserva e de uso.
Muita gente também ignora o Fator R e paga mais imposto do que precisava. Por fim, quem pesquisa como abrir um coworking costuma deixar a Reforma Tributária para depois. Como a mudança mexe no crédito do cliente empresa, vale simular o cenário desde o início.
A visão de Renato de Paiva Ramos sobre abrir um coworking
Segundo a orientação de Renato de Paiva Ramos, fundador do RR HUB, a contabilidade vem primeiro. Quem abre um espaço compartilhado não deve deixá-la para o fim. Em paráfrase, a ideia é que o CNAE, o regime e o contrato definem o imposto antes da primeira mesa ocupada.
Na prática, o RR HUB atende mais de 800 CNPJs por meio da RR Soluções Contabilidade, da Facilyta Food Contábil e da R2 Saúde Contábil. A experiência com pequenas empresas mostra que a abertura bem planejada evita retrabalho. Assim, o empreendedor descobre o custo real antes de assumir o aluguel.
Plano em cinco passos para saber como abrir um coworking
Siga este roteiro antes de assinar o contrato do imóvel. Ele serve para o seu primeiro espaço.
No primeiro passo, defina o modelo e os pacotes, online, presencial ou híbrido. Depois, escolha o imóvel e leia a convenção do condomínio e as regras de zoneamento. O terceiro passo é abrir a empresa com o CNAE 8211-3/00 e prever o escritório virtual no contrato social, se for o caso.
No quarto passo, peça ao contador a simulação do Simples, com o Fator R, e do cenário da Reforma Tributária. Por fim, no quinto passo, regularize o alvará e o AVCB, se exigidos, e use um contrato claro com os clientes.
Perguntas frequentes sobre como abrir um coworking
Qual é o CNAE de coworking?
É o 8211-3/00, serviços combinados de escritório e apoio administrativo, segundo a Econet e o Jornal Contábil.
Coworking pode ser MEI?
Não. Segundo a Contabilizei, o CNAE 8211-3/00 não consta entre as atividades permitidas ao MEI.
Em qual anexo do Simples o coworking se enquadra?
As fontes divergem. O Jornal Contábil cita o Anexo III. Já o Contabilidade.com cita o Anexo III ou o V, conforme o Fator R de 28%.
Quais impostos o coworking paga?
Pagam-se IRPJ, CSLL, PIS e Cofins na esfera federal e ISS no município, segundo a Econet. No Simples, tudo entra no DAS.
Quanto custa abrir um coworking?
As fontes consultadas não trazem valores. O custo depende do imóvel, da adequação, do mobiliário, da tecnologia, da equipe e do alvará.
Preciso de alvará para abrir um coworking?
Em geral, negócios com estabelecimento físico precisam, segundo o Trivium. A exigência depende do CNAE e do endereço, e a prefeitura define as regras.
O contrato de coworking é locação?
Os juristas debatem o tema. Segundo a Migalhas, parte dos juristas o aproxima da hospedagem, regida pelo Código Civil. Por isso, use um contrato claro.
A Reforma Tributária afeta o coworking?
Afeta. Segundo a AmdJus, ISS, PIS e Cofins dão lugar ao IBS e à CBS. O Simples tradicional ou híbrido muda a carga e o crédito.
Pronto para abrir um coworking com a contabilidade certa?
Em geral, quem quer saber como abrir um coworking assina o aluguel antes de falar com o contador e só descobre o enquadramento depois. Por isso, a conta do imposto vira surpresa. Assim, uma conversa antes do contrato evita retrabalho e custo desnecessário.
Na prática, a RR Soluções Contabilidade atende MEIs e pequenas empresas e acompanha as mudanças fiscais. Assim, ajudamos você a escolher o CNAE, a simular o Simples e a se preparar para o IBS e a CBS. Além disso, veja o nosso guia da Reforma Tributária em 2026.
Fale com a RR Soluções Contabilidade e planeje a abertura do seu coworking com segurança.
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