O CNAE 6810-2/02 é o código de quem aluga imóveis próprios, como uma holding patrimonial no Brasil. Aqui a gente explica, sem complicação, o que ele permite e como funcionam os impostos. Também mostra o que muda com a reforma tributária, que criou um regime próprio pros imóveis.
Muitas famílias e empresas guardam patrimônio em imóveis alugados. O aluguel de imóveis próprios tem código próprio.
O aluguel segue rendendo mais que a inflação em muitas cidades. Segundo o FipeZap, citado pelo Money Times, o aluguel comercial subiu 4,34% no primeiro semestre de 2025.
No mesmo período, o IPCA foi de 2,99%. Além disso, o retorno médio do aluguel ficou perto de 5,93% ao ano no residencial e 6,90% no comercial.
Por isso, entender o CNAE 6810-2/02 ajuda a se formalizar, ganhar clientes e pagar só o imposto necessário.
O que é o CNAE 6810-2/02
A CNAE é o código que diz pro governo o que a sua empresa faz. Ela é mantida pelo IBGE e usada pela Receita Federal, estados e municípios. Dessa forma, o código define tributos, obrigações e até o grau de risco da atividade.
O nome oficial é “Aluguel de imóveis próprios”. Na estrutura da Concla/IBGE, ele fica na seção L, de atividades imobiliárias. Em seguida, vem a divisão 68, das atividades imobiliárias. Depois, vêm o grupo 681 e a classe 68.10-2, das atividades imobiliárias de imóveis próprios.
Segundo a Concla, o código cobre o aluguel de imóveis próprios. Isso inclui residências, salas, lojas, galpões e terrenos da própria empresa.
Nas atividades imobiliárias, o CNAE certo pesa muito. Afinal, ele define se a empresa pode ou não usar o Simples e como o aluguel é tributado.
Funções e atividades permitidas no CNAE 6810-2/02
O CNAE 6810-2/02 é o código de quem aluga imóveis próprios. Ou seja, ele recebe a empresa, muitas vezes uma holding patrimonial, que vive de aluguéis.
Primeiro, a empresa compra ou recebe os imóveis no capital social. Em seguida, aluga os imóveis, direto ou com uma imobiliária. Depois, recebe os aluguéis e cuida da manutenção e dos contratos.
Além disso, entram a cessão de espaços e o arrendamento de imóveis próprios. Do mesmo modo, a holding patrimonial familiar costuma usar este código.
Atividades que não se enquadram no CNAE 6810-2/02
Algumas atividades parecidas ficam de fora e pedem códigos próprios. Por isso, vale conhecer esses limites antes de emitir a primeira nota.
Primeiramente, a compra e venda de imóveis próprios fica no CNAE 6810-2/01. Da mesma forma, a administração de imóveis de terceiros usa o CNAE 6822-6/00.
Também ficam de fora a corretagem de aluguel, no CNAE 6821-8/02, e a hospedagem, na divisão 55.
O CNAE 6810-2/02 pode ser MEI?
Não. O CNAE 6810-2/02 não aparece no Anexo XI da Resolução CGSN nº 140/2018, que lista as ocupações permitidas ao MEI. Portanto, não dá pra abrir um MEI pra alugar imóveis próprios.
Na real, o aluguel de imóveis próprios não está entre as ocupações permitidas ao MEI. Pela lista oficial, não há ocupação do MEI ligada a este código. Por isso, a atividade começa como microempresa.
Vale um esclarecimento. A pessoa física pode alugar imóveis sem empresa, pagando imposto de renda pelo carnê-leão. Por isso, a comparação entre pessoa física e empresa é o primeiro passo.
Tributação do CNAE 6810-2/02
A tributação do CNAE 6810-2/02 depende de duas perguntas. Primeiro, vale mais alugar como pessoa física ou por uma empresa? Depois, qual é o regime tributário da empresa?
Aqui está o ponto central. A pessoa física paga imposto de renda sobre o aluguel pela tabela progressiva, que chega a 27,5%. Já a empresa no Lucro Presumido paga perto de 11,33% da receita, sem o adicional.
No Lucro Presumido, a presunção do aluguel é de 32% pro IRPJ e pra CSLL. Somando PIS e Cofins cumulativos de 3,65%, a conta chega perto de 11,33%.
Vale lembrar também da distribuição aos sócios. Desde 2026, a Lei nº 15.270/2025 retém 10% sobre dividendos acima de R$ 50 mil por mês. Por isso, a conta da holding precisa incluir a pessoa física.
Vale lembrar também do ITBI. A Constituição afasta o ITBI na integralização de imóveis ao capital, mas o STF limitou a regra no Tema 796. Além disso, a imunidade não vale pra empresas com atividade imobiliária preponderante.
Também vale olhar o ITCMD. Na doação de quotas aos herdeiros, o imposto estadual incide sobre o valor das quotas. Além disso, a EC nº 132/2023 tornou o ITCMD progressivo em todos os estados.
Outro ponto é o aluguel não paga ISS. A locação de imóveis não é serviço, e o município não cobra ISS sobre ela. Por isso, a carga fica concentrada nos tributos federais.
Também vale olhar a venda futura dos imóveis. Na empresa, o ganho na venda de imóveis do ativo é tributado de forma diferente da pessoa física. Por isso, o plano de saída também conta.
Outro ponto é a substância. A Receita pode questionar holdings criadas só pra reduzir imposto, sem propósito de negócio. Por isso, a estrutura precisa ter motivo econômico e documentação.
Vale lembrar também do calendário. A opção pelo Simples ou pelo Lucro Presumido vale pro ano todo. Por isso, a simulação deve ser feita antes da virada do ano, com a previsão de vendas.
Simples Nacional e o CNAE 6810-2/02: por que não pode
Aqui há uma regra decisiva. A Resolução CGSN nº 140/2018 lista o CNAE 6810-2/02 entre as atividades impeditivas ao Simples. Por isso, a empresa de aluguel de imóveis próprios não pode optar pelo Simples.
A regra vem do artigo 17, inciso XV, da LC 123/2006, que veda a locação de imóveis próprios. Por isso, a escolha fica entre o Lucro Presumido e o Lucro Real.
| Atenção: o aluguel de imóveis próprios não pode optar pelo Simples. Por isso, a comparação entre pessoa física, Presumido e Real precisa de simulação. |
O que é Fator R e por que ele não vale pro CNAE 6810-2/02
O Fator R é uma conta do Simples Nacional que compara a folha de pagamento com o faturamento. Ele soma 12 meses de salários, pró-labore e encargos e divide pela receita do mesmo período. Quando o resultado chega a 28%, alguns serviços saem do Anexo V e vão pro Anexo III.
Essa troca pode derrubar a alíquota inicial de 15,5% pra 6%. Por isso, o Fator R é estratégico pra consultorias, clínicas e empresas de tecnologia. No entanto, ele não afeta o CNAE 6810-2/02, porque a atividade nem pode optar pelo Simples.
Ainda assim, vale entender o conceito. Se a empresa prestar serviços, como administração de imóveis de terceiros, essas receitas têm outro código. Nesse caso, o Simples pode ser avaliado.
Reforma tributária e o CNAE 6810-2/02
A reforma tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, muda bastante as operações com imóveis. Ela troca PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois novos tributos. A CBS é federal, enquanto o IBS fica com estados e municípios.
O primeiro ponto pro CNAE 6810-2/02 é o regime específico de bens imóveis, na LC 214/2025. Na locação, CBS e IBS têm redução de 70% nas alíquotas.
Além disso, a locação residencial tem redutor social de R$ 600 por mês por imóvel, que sai da base. Já o locatário empresa do regime regular pode tomar crédito no aluguel não residencial.
Vale lembrar também da pessoa física. Quem aluga mais de três imóveis e recebe mais de R$ 240 mil por ano vira contribuinte. Por isso, comparar pessoa física e holding ficou ainda mais importante.
Vale lembrar também do calendário. O PIS e a Cofins acabam em 2027, e a CBS entra pra valer. Já o IBS cresce aos poucos até 2033.
Calendário da transição
Em 2026, a CBS de 0,9% e o IBS de 0,1% aparecem como teste nas notas do regime regular. Em seguida, em 2027, a CBS entra pra valer e PIS e Cofins deixam de existir. Depois, entre 2029 e 2032, o ICMS e o ISS caem aos poucos. Por fim, em 2033, o novo sistema fica completo.
Vale um detalhe pra quem planeja. A partir de 2027, o aluguel da empresa passa a ter CBS, com redução de 70%. Por isso, os contratos de locação precisam prever a nova carga.
Segundo Renato Ramos, fundador da RR HUB, a holding de aluguéis precisa de simulação completa. Afinal, ITBI, dividendos e reforma mudam a conta.
O que analisar antes de abrir o CNPJ
Antes de abrir uma empresa com o CNAE 6810-2/02, vale fazer um checklist completo. Essa análise evita gastos à toa e protege a operação de multas.
Primeiro, compare a pessoa física e a empresa. Volume de aluguéis, venda futura e sucessão mudam a conta.
Depois disso, avalie os custos de transferir os imóveis. ITBI, cartório e ganho de capital podem pesar na integralização. Por isso, a simulação vem antes da mudança.
Também revise os contratos de locação. Reajuste, garantias e a nova tributação da reforma precisam estar claros. Assim, a renda fica previsível.
Por fim, organize a governança da família. Acordo de sócios e regras de sucessão evitam conflitos. Assim, o patrimônio fica protegido.
Passo a passo para abrir CNPJ com o CNAE 6810-2/02
Abrir uma empresa com o CNAE 6810-2/02 segue o processo da Redesim, com etapas próprias das holdings patrimoniais. Veja como funciona, na ordem certa.
Primeiro, defina o tipo jurídico, como Sociedade Limitada Unipessoal ou Sociedade Limitada com sócios. Em seguida, faça a consulta de viabilidade na prefeitura, com o endereço da sede e o CNAE principal.
Depois da aprovação, monte o contrato social com o objeto “aluguel de imóveis próprios”. Inclua também os CNAEs secundários. Logo após, registre o documento na Junta Comercial e obtenha o CNPJ na Receita Federal.
Na etapa seguinte, faça a inscrição municipal, se exigida pela prefeitura. O aluguel não paga ISS, mas o cadastro pode ser pedido pro alvará.
Em seguida, escolha o regime tributário. Como o Simples é vedado, a escolha fica entre o Lucro Presumido e o Lucro Real.
Depois, transfira os imóveis pro capital da empresa, com ITBI e registros em cartório. Por fim, organize os contratos de locação e o controle dos recebimentos. Só então a empresa tá pronta pra operar com tudo em dia.
Estruturação financeira e gestão de contratos
A gestão financeira de empresas imobiliárias e de locação gira em torno do controle de vacância, inadimplência e aplicação correta de reajustes contratuais, exigindo acompanhamento rigoroso porque imóveis vagos continuam gerando custos fixos.
O primeiro passo demanda separar rigorosamente as contas bancárias empresariais das finanças pessoais, estruturando centros de custo individuais por unidade imobiliária para facilitar a contabilidade e o acesso ao crédito. A organização contratual também respalda pedidos de revisão e reequilíbrio econômico-financeiro sempre que os encargos operacionais sofrem alterações relevantes.
Controle de custos operacionais e indicadores
Despesas com manutenção predial, IPTU, taxas condominiais de imóveis desocupados, seguros, contabilidade e impostos concentram a maior parcela do orçamento, exigindo monitoramento contínuo para evitar corrosão da margem.
Quando a operação envolve empreendimentos ou ativos logísticos com infraestrutura própria, custos com energia, insumos de operação e seguros de responsabilidade civil devem ser documentados e acompanhados com precisão. Relatórios gerenciais periódicos — focados em margem por imóvel, índice de inadimplência e custo por cliente — orientam decisões estratégicas e identificam rapidamente onde a carteira ganha ou perde rentabilidade.
Fluxo de caixa, reserva e conformidade documental
Projeções mensais de entradas e saídas previnem descasamentos de liquidez diante do vencimento de tributos e obrigações operacionais, exigindo atualização sistemática do fluxo de caixa.
Manter uma reserva financeira dedicada, aliada a apólices de seguro patrimoniais e controle rigoroso do endividamento, protege o caixa contra vacância prolongada, atrasos de inquilinos e reformas emergenciais. Por fim, preservar um arquivo digital organizado com contratos, atas e registros — somado à revisão anual frente às mudanças legais — resguarda a empresa em fiscalizações e auditorias.
Planejamento tributário para o CNAE 6810-2/02
O planejamento tributário é onde a contabilidade mais gera valor pro CNAE 6810-2/02. Isso porque a diferença entre pessoa física e empresa pode ser grande.
Veja um exemplo ilustrativo. Pense em R$ 30 mil de aluguéis por mês. Na pessoa física, boa parte cai na faixa de 27,5%, e o imposto passa de R$ 7 mil por mês.
Na empresa no Lucro Presumido, o imposto fica perto de R$ 3,4 mil por mês, sem o adicional. Ou seja, a economia pode passar de R$ 40 mil por ano.
Contudo, entram na conta o custo da transferência dos imóveis, a contabilidade e a retenção sobre dividendos. Por isso, a simulação precisa ser completa.
Além disso, a reforma muda a conta a partir de 2027, com CBS e IBS reduzidos sobre o aluguel. Por isso, a decisão precisa olhar os próximos anos.
Além do regime, outras decisões fazem diferença. Por exemplo, comparar pessoa física e holding, planejar a sucessão e revisar os contratos de locação. Também vale simular o aluguel com CBS e IBS reduzidos.
Perguntas frequentes sobre o CNAE 6810-2/02
O que entra no CNAE 6810-2/02?
O aluguel de imóveis próprios, como residências, salas, lojas e galpões da própria empresa.
Holding de aluguel pode ficar no Simples?
Não. A LC 123/2006 veda a locação de imóveis próprios no Simples.
O CNAE 6810-2/02 pode ser MEI?
Não. Pela lista oficial, não há ocupação do MEI ligada a este código.
Qual regime a empresa usa?
Não pode usar o Simples. A LC 123/2006 veda a locação de imóveis próprios.
Aluguel vai ter CBS e IBS?
Sim, a partir de 2027, com redução de 70% e redutor social de R$ 600 por imóvel residencial.
Conclusão
O CNAE 6810-2/02 é o código de quem aluga imóveis próprios, como uma holding patrimonial. No entanto, não aceita MEI nem Simples.
Nos impostos, vale olhar a presunção de 32%, o ITBI e a retenção sobre dividendos. Além disso, a reforma reduz em 70% a CBS e o IBS do aluguel. Por isso, escolher o regime exige simulação.
Com a reforma tributária em andamento, a hora de planejar é agora. Se você vive de aluguéis ou quer abrir uma holding patrimonial, conte com a RR Soluções Contabilidade. A gente analisa sua operação, compara cenários e mostra o caminho com menos imposto e mais segurança.
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