O CNAE 6810-2/03 é o código de quem divide terrenos próprios em lotes e vende os lotes no Brasil. Aqui a gente explica, sem complicação, o que ele permite e como funcionam os impostos. Também mostra o que muda com a reforma tributária, que criou um regime próprio pros imóveis.
Bairros novos nascem quando uma área grande é dividida em lotes com ruas e infraestrutura. O loteamento de imóveis próprios tem código próprio.
O mercado imobiliário bateu recorde de lançamentos. Segundo Abrainc e Fipe, citadas pelo O Liberal, foram 161,7 mil lançamentos até outubro de 2025.
A alta foi de 34,6%, puxada pelo Minha Casa, Minha Vida. Já as vendas somaram 159,4 mil unidades, alta de 2,3% no período.
Por isso, entender o CNAE 6810-2/03 ajuda a se formalizar, ganhar clientes e pagar só o imposto necessário.
O que é o CNAE 6810-2/03
A CNAE é o código que diz pro governo o que a sua empresa faz. Ela é mantida pelo IBGE e usada pela Receita Federal, estados e municípios. Dessa forma, o código define tributos, obrigações e até o grau de risco da atividade.
O nome oficial é “Loteamento de imóveis próprios”. Na estrutura da Concla/IBGE, ele fica na seção L, de atividades imobiliárias. Em seguida, vem a divisão 68, das atividades imobiliárias. Depois, vêm o grupo 681 e a classe 68.10-2, das atividades imobiliárias de imóveis próprios.
Segundo a Concla, o código cobre o loteamento de imóveis próprios. A empresa divide a área em lotes, faz a infraestrutura e vende os lotes.
Nas atividades imobiliárias, o CNAE certo pesa muito. Afinal, ele define se a empresa pode usar o Simples e como a venda dos lotes é tributada.
Funções e atividades permitidas no CNAE 6810-2/03
O CNAE 6810-2/03 é o código das loteadoras. Ou seja, ele recebe a empresa que transforma uma área própria em lotes urbanos pra venda.
Primeiro, a loteadora compra a área e aprova o projeto na prefeitura. Em seguida, registra o loteamento no cartório e faz ruas, redes de água, esgoto e energia. Depois, vende os lotes, muitas vezes a prazo.
Além disso, a Lei nº 6.766/1979 regula o parcelamento do solo urbano. Do mesmo modo, os condomínios de lotes seguem regras próprias, incluídas no Código Civil.
Atividades que não se enquadram no CNAE 6810-2/03
Algumas atividades parecidas ficam de fora e pedem códigos próprios. Por isso, vale conhecer esses limites antes de emitir a primeira nota.
Primeiramente, a compra e venda de imóveis próprios fica no CNAE 6810-2/01. Da mesma forma, a incorporação de edifícios usa o CNAE 4110-7/00.
Também ficam de fora as obras de urbanização, no grupo 421, e a corretagem de lotes, no CNAE 6821-8/01.
O CNAE 6810-2/03 pode ser MEI?
Não. O CNAE 6810-2/03 não aparece no Anexo XI da Resolução CGSN nº 140/2018, que lista as ocupações permitidas ao MEI. Portanto, não dá pra abrir um MEI pra lotear terrenos.
Na real, o loteamento não está entre as ocupações permitidas ao MEI. Pela lista oficial, não há ocupação do MEI ligada a este código. Por isso, a atividade começa como microempresa.
Vale um esclarecimento. O loteamento exige projeto aprovado, registro e infraestrutura. Por isso, a atividade pede uma empresa estruturada.
Tributação do CNAE 6810-2/03
A tributação do CNAE 6810-2/03 depende de duas perguntas. Primeiro, como serão as vendas, à vista ou a prazo? Depois, qual é o regime tributário escolhido?
Antes dos impostos, vem a aprovação. Sem projeto aprovado e registro no cartório, o loteador não pode vender os lotes. Por isso, a regularidade vem antes do negócio.
No Lucro Presumido, a venda de imóveis tem presunção de 8% pro IRPJ e de 12% pra CSLL. Somando PIS e Cofins cumulativos de 3,65%, a carga fica perto de 5,93% da receita, antes do adicional do IRPJ.
Outro ponto são as vendas a prazo. As regras da Receita permitem reconhecer a receita das vendas parceladas de imóveis conforme o recebimento. Por isso, o imposto acompanha o dinheiro que entra.
Vale um cuidado com o custo orçado. As regras da Receita permitem considerar o custo das obras de infraestrutura ainda não feitas, conforme o orçamento. Por isso, o orçamento bem feito reduz o imposto antecipado.
Vale lembrar também do ITBI. Cada compra de imóvel paga ITBI ao município, em geral entre 2% e 3% do valor. Por isso, o imposto entra no custo de cada negócio.
Outro ponto é a parceria com o dono da terra. Muitos loteamentos são feitos em parceria, com divisão dos lotes ou das receitas. Por isso, o contrato define quem paga cada imposto.
Também vale olhar o patrimônio de afetação. Ele pode separar os recursos do loteamento das demais atividades da empresa. Por isso, dá mais segurança aos compradores.
Vale lembrar também das garantias à prefeitura. Muitas cidades exigem caução de lotes ou de valores pra garantir as obras. Por isso, parte do patrimônio fica bloqueada até a entrega.
Vale lembrar também do calendário. A opção pelo Simples ou pelo Lucro Presumido vale pro ano todo. Por isso, a simulação deve ser feita antes da virada do ano, com a previsão de vendas.
Outro ponto é o IPTU dos lotes não vendidos. A loteadora paga o imposto enquanto os lotes estão no estoque. Por isso, vender rápido também reduz custos.
Simples Nacional e o CNAE 6810-2/03: por que não pode
Aqui há uma regra decisiva. A Resolução CGSN nº 140/2018 lista o CNAE 6810-2/03 entre as atividades impeditivas ao Simples. Por isso, a loteadora não pode optar pelo Simples.
A regra vem também do artigo 17, inciso XV, da LC 123/2006, que veda o loteamento. Por isso, a escolha fica entre o Lucro Presumido e o Lucro Real.
| Atenção: o loteamento não pode optar pelo Simples. Por isso, a escolha entre Lucro Presumido e Lucro Real precisa de simulação. |
O que é Fator R e por que ele não vale pro CNAE 6810-2/03
O Fator R é uma conta do Simples Nacional que compara a folha de pagamento com o faturamento. Ele soma 12 meses de salários, pró-labore e encargos e divide pela receita do mesmo período. Quando o resultado chega a 28%, alguns serviços saem do Anexo V e vão pro Anexo III.
Essa troca pode derrubar a alíquota inicial de 15,5% pra 6%. Por isso, o Fator R é estratégico pra consultorias, clínicas e empresas de tecnologia. No entanto, ele não afeta o CNAE 6810-2/03, porque a atividade nem pode optar pelo Simples.
Ainda assim, vale entender o conceito. Empresas que só prestam serviços pro loteador, com outros CNAEs, podem usar o Simples. Nesse caso, o anexo precisa ser conferido.
Reforma tributária e o CNAE 6810-2/03
A reforma tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, muda bastante as operações com imóveis. Ela troca PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois novos tributos. A CBS é federal, enquanto o IBS fica com estados e municípios.
O primeiro ponto pro CNAE 6810-2/03 é o regime específico de bens imóveis, na LC 214/2025. Na venda de imóveis, CBS e IBS têm redução de 50% nas alíquotas.
Além disso, a base pode cair com o redutor de ajuste, ligado ao custo do imóvel. Também há redutores sociais na venda de imóveis residenciais e lotes. Por isso, guardar os documentos de aquisição vale dinheiro.
Vale lembrar também do crédito. Compradores empresas do regime regular podem tomar crédito na compra do imóvel. Por isso, vender pra empresas ganha um argumento.
Vale lembrar também do calendário. O PIS e a Cofins acabam em 2027, e a CBS entra pra valer. Já o IBS cresce aos poucos até 2033.
Calendário da transição
Em 2026, a CBS de 0,9% e o IBS de 0,1% aparecem como teste nas notas do regime regular. Em seguida, em 2027, a CBS entra pra valer e PIS e Cofins deixam de existir. Depois, entre 2029 e 2032, o ICMS e o ISS caem aos poucos. Por fim, em 2033, o novo sistema fica completo.
Vale um detalhe pra quem planeja. Lotes vendidos a prazo vão ter parcelas recebidas já com CBS e IBS. Por isso, os contratos longos precisam de cláusula de ajuste tributário.
Segundo Renato Ramos, fundador da RR HUB, o loteamento com margem alta costuma ganhar no Lucro Presumido. Afinal, a presunção de 8% pesa pouco.
O que analisar antes de abrir o CNPJ
Antes de abrir uma empresa com o CNAE 6810-2/03, vale fazer um checklist completo. Essa análise evita gastos à toa e protege a operação de multas.
Primeiro, confira a viabilidade da área. Zoneamento, licenças ambientais e acesso definem se o loteamento é possível.
Depois disso, aprove o projeto e registre o loteamento. A Lei nº 6.766/1979 exige esses passos antes das vendas. Por isso, o cronograma começa pela prefeitura.
Também planeje as obras de infraestrutura. Ruas, redes e garantias à prefeitura exigem capital. Assim, o caixa aguenta até as vendas.
Por fim, prepare os contratos de venda. Parcelas, reajustes e cláusulas tributárias protegem a loteadora. Assim, a carteira fica segura.
Passo a passo para abrir CNPJ com o CNAE 6810-2/03
Abrir uma empresa com o CNAE 6810-2/03 segue o processo da Redesim, com etapas próprias das loteadoras. Veja como funciona, na ordem certa.
Primeiro, defina o tipo jurídico, como Sociedade Limitada Unipessoal ou Sociedade Limitada com sócios. Em seguida, faça a consulta de viabilidade na prefeitura, com o endereço da sede e o CNAE principal.
Depois da aprovação, monte o contrato social com o objeto “loteamento de imóveis próprios”. Inclua também os CNAEs secundários. Logo após, registre o documento na Junta Comercial e obtenha o CNPJ na Receita Federal.
Na etapa seguinte, faça a inscrição municipal e peça o alvará. Depois, aprove o projeto do loteamento na prefeitura.
Em seguida, escolha o regime tributário. Como o Simples é vedado, a escolha fica entre o Lucro Presumido e o Lucro Real.
Depois, registre o loteamento no cartório de imóveis, como exige a Lei nº 6.766/1979. Por fim, organize as obras de infraestrutura e os contratos de venda. Só então a loteadora tá pronta pra vender com tudo em dia.
Estruturação financeira e capital de giro
A gestão financeira de loteamentos gira em torno do cronograma de obras, do recebimento de vendas a prazo e do controle de inadimplência, exigindo robusto capital de giro porque a infraestrutura é custeada antecipadamente enquanto as parcelas ingressam ao longo de anos.
O primeiro passo demanda separar rigorosamente as contas bancárias empresariais das finanças pessoais, estruturando centros de custo individuais por unidade ou gleba para facilitar a contabilidade e o acesso ao crédito. A documentação organizada também respalda pedidos de revisão contratual e reequilíbrio sempre que insumos relevantes sofram variações.
Controle de custos de obra e indicadores
Despesas com aquisição do terreno, obras de infraestrutura, projetos técnicos, licenciamento ambiental e urbanístico, registros em cartório, corretagem e encargos tributários concentram a maior parcela do orçamento, exigindo monitoramento contínuo para evitar corrosão da margem.
Quando a operação demanda frotas próprias de maquinário pesado ou logística interna, custos com combustível, energia e seguros de responsabilidade civil devem ser acompanhados com rigor no orçamento. Relatórios gerenciais periódicos — focados em margem por lote, índice de inadimplência e custo por cliente — orientam decisões estratégicas e identificam desvios financeiros rapidamente.
Fluxo de caixa, reserva e conformidade documental
Projeções mensais de entradas e saídas previnem descasamentos de liquidez diante do vencimento de tributos e obrigações de obra, exigindo atualização sistemática do fluxo de caixa.
Manter uma reserva financeira dedicada, aliada a apólices de seguro e controle rigoroso do endividamento, protege a loteadora contra atrasos no licenciamento, distratos, inadimplência dos compradores ou estouros orçamentários na execução. Por fim, preservar um arquivo digital organizado com contratos, atas e registros — somado à revisão anual frente às alterações legais — resguarda a empresa em fiscalizações e auditorias.
Planejamento tributário para o CNAE 6810-2/03
O planejamento tributário é onde a contabilidade mais gera valor pro CNAE 6810-2/03. Isso porque a margem do loteamento costuma ser alta.
Veja um exemplo ilustrativo. Pense numa loteadora que vende R$ 5 milhões em lotes por ano. No Lucro Presumido, IRPJ, CSLL, PIS e Cofins ficam perto de 6,25% da receita, com o adicional.
Já no Lucro Real, com margem de 40%, IRPJ e CSLL sobre o lucro passariam de 13% da receita. Ou seja, com margem alta, o Presumido costuma ganhar.
Além disso, o reconhecimento das vendas a prazo pelo recebimento adia o imposto. Por isso, o fluxo de caixa fica mais leve.
Ainda assim, cada loteamento tem sua realidade de custos e de prazos. Por isso, a simulação precisa usar os números reais.
Além do regime, outras decisões fazem diferença. Por exemplo, usar o custo orçado, reconhecer as vendas pelo recebimento e avaliar o patrimônio de afetação. Também vale preparar os contratos pro regime de imóveis da reforma.
Perguntas frequentes sobre o CNAE 6810-2/03
O que entra no CNAE 6810-2/03?
O loteamento, em que a empresa divide a área em lotes, faz a infraestrutura e vende os lotes.
Loteadora pode ficar no Simples?
Não. A LC 123/2006 veda o loteamento no Simples.
O CNAE 6810-2/03 pode ser MEI?
Não. Pela lista oficial, não há ocupação do MEI ligada a este código.
Qual regime a empresa usa?
Não pode usar o Simples. A LC 123/2006 veda o loteamento.
Qual a lei do loteamento?
A Lei nº 6.766/1979, que regula o parcelamento do solo urbano.
Conclusão
O CNAE 6810-2/03 é o código de quem divide terrenos próprios em lotes e vende os lotes. No entanto, não aceita MEI nem Simples.
Nos impostos, vale olhar a presunção de 8%, o custo orçado e o ITBI. Além disso, a reforma reduz em 50% a CBS e o IBS na venda. Por isso, escolher o regime exige simulação.
Com a reforma tributária em andamento, a hora de planejar é agora. Se você quer lotear uma área ou quer abrir uma loteadora, conte com a RR Soluções Contabilidade. A gente analisa sua operação, compara cenários e mostra o caminho com menos imposto e mais segurança.
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