O CNAE 6810-2/01 é o código de quem compra e vende imóveis próprios como atividade da empresa no Brasil. Aqui a gente explica, sem complicação, o que ele permite e como funcionam os impostos. Também mostra o que muda com a reforma tributária, que criou um regime próprio pros imóveis.
Comprar imóveis, reformar e revender é um negócio comum entre investidores e pequenas empresas. A compra e venda de imóveis próprios tem código próprio.
O mercado imobiliário bateu recorde de lançamentos. Segundo Abrainc e Fipe, citadas pelo O Liberal, foram 161,7 mil lançamentos até outubro de 2025.
A alta foi de 34,6%, puxada pelo Minha Casa, Minha Vida. Já as vendas somaram 159,4 mil unidades, alta de 2,3% no período.
Por isso, entender o CNAE 6810-2/01 ajuda a se formalizar, ganhar clientes e pagar só o imposto necessário.
O que é o CNAE 6810-2/01
A CNAE é o código que diz pro governo o que a sua empresa faz. Ela é mantida pelo IBGE e usada pela Receita Federal, estados e municípios. Dessa forma, o código define tributos, obrigações e até o grau de risco da atividade.
O nome oficial é “Compra e venda de imóveis próprios”. Na estrutura da Concla/IBGE, ele fica na seção L, de atividades imobiliárias. Em seguida, vem a divisão 68, das atividades imobiliárias. Depois, vêm o grupo 681 e a classe 68.10-2, das atividades imobiliárias de imóveis próprios.
Segundo a Concla, o código cobre a compra e venda de imóveis próprios. Isso inclui casas, apartamentos, salas, galpões e terrenos.
Nas atividades imobiliárias, o CNAE certo pesa muito. Afinal, ele separa a compra e venda do aluguel e do loteamento, com regras de Simples bem diferentes.
Funções e atividades permitidas no CNAE 6810-2/01
O CNAE 6810-2/01 é o código de quem compra e vende imóveis próprios. Ou seja, ele recebe a empresa que tem os imóveis no estoque e lucra com a revenda.
Primeiro, a empresa pesquisa oportunidades e compra os imóveis, muitas vezes em leilões ou de forma direta. Em seguida, regulariza a documentação e, se for o caso, reforma o imóvel. Depois, vende à vista ou a prazo.
Além disso, entram a compra de terrenos pra revenda e a permuta de imóveis. Do mesmo modo, a construção pra venda, quando feita pela própria empresa, pode pedir CNAEs da construção.
Atividades que não se enquadram no CNAE 6810-2/01
Algumas atividades parecidas ficam de fora e pedem códigos próprios. Por isso, vale conhecer esses limites antes de emitir a primeira nota.
Primeiramente, o aluguel de imóveis próprios fica no CNAE 6810-2/02. Da mesma forma, o loteamento usa o CNAE 6810-2/03.
Também ficam de fora a incorporação imobiliária, no CNAE 4110-7/00, e a corretagem, no CNAE 6821-8/01.
O CNAE 6810-2/01 pode ser MEI?
Não. O CNAE 6810-2/01 não aparece no Anexo XI da Resolução CGSN nº 140/2018, que lista as ocupações permitidas ao MEI. Portanto, não dá pra abrir um MEI pra comprar e vender imóveis.
Na real, a compra e venda de imóveis não está entre as ocupações permitidas ao MEI. Pela lista oficial, não há ocupação do MEI ligada a este código. Por isso, a atividade começa como microempresa.
Vale um esclarecimento. Quem compra e vende imóveis como pessoa física paga ganho de capital em cada venda. Por isso, muitos investidores avaliam abrir uma empresa.
Tributação do CNAE 6810-2/01
A tributação do CNAE 6810-2/01 depende de duas perguntas. Primeiro, a empresa só compra e vende ou também constrói? Depois, qual é o regime tributário escolhido?
Como pessoa jurídica, a empresa escolhe entre Simples Nacional, Lucro Presumido e Lucro Real. Cada um tem vantagens, conforme a margem e o volume de vendas.
Aqui está o ponto central. A Solução de Consulta Cosit nº 39/2017 tratou o imóvel como mercadoria na compra e venda de imóveis próprios. Por isso, no Simples, a receita vai pro Anexo I.
No Lucro Presumido, a venda de imóveis tem presunção de 8% pro IRPJ e de 12% pra CSLL. Somando PIS e Cofins cumulativos de 3,65%, a carga fica perto de 5,93% da receita, antes do adicional do IRPJ.
Outro ponto são as vendas a prazo. As regras da Receita permitem reconhecer a receita das vendas parceladas de imóveis conforme o recebimento. Por isso, o imposto acompanha o dinheiro que entra.
Vale lembrar também do ITBI. Cada compra de imóvel paga ITBI ao município, em geral entre 2% e 3% do valor. Por isso, o imposto entra no custo de cada negócio.
Vale um cuidado com a pessoa física. Quem vende imóveis como pessoa física paga ganho de capital de 15% a 22,5% sobre o lucro. Por isso, o volume de negócios define se vale abrir empresa.
Outro ponto é a permuta. A troca de imóveis entre empresas tem regras próprias de tributação, conforme haja ou não torna em dinheiro. Por isso, cada permuta precisa de análise.
Também vale olhar o estoque. Imóveis comprados pra revenda ficam no estoque, e não no ativo imobilizado. Por isso, a classificação contábil muda o imposto.
Vale lembrar também do calendário. A opção pelo Simples ou pelo Lucro Presumido vale pro ano todo. Por isso, a simulação deve ser feita antes da virada do ano, com a previsão de vendas.
Tabela do Simples Nacional atualizada para o CNAE 6810-2/01
No Simples Nacional, o CNAE 6810-2/01 vai pro Anexo I, como revenda de mercadorias. A Solução de Consulta Cosit nº 39/2017 reconheceu essa regra pra compra e venda de imóveis próprios.
Contudo, o loteamento e a incorporação são vedados no Simples, pelo artigo 17 da LC 123/2006. Além disso, a parcela do ICMS no anexo pede conferência com o estado, já que imóvel não paga ICMS.
No Anexo I, a contribuição patronal ao INSS já vem dentro do DAS. A tabela abaixo segue a Lei Complementar nº 123/2006, com redação da LC nº 155/2016, vigente em 2026.
Anexo I: comércio
| Faixa | Receita bruta em 12 meses (R$) | Alíquota nominal | Valor a deduzir (R$) |
|---|---|---|---|
| 1ª | Até 180.000,00 | 4,00% | 0,00 |
| 2ª | De 180.000,01 a 360.000,00 | 7,30% | 5.940,00 |
| 3ª | De 360.000,01 a 720.000,00 | 9,50% | 13.860,00 |
| 4ª | De 720.000,01 a 1.800.000,00 | 10,70% | 22.500,00 |
| 5ª | De 1.800.000,01 a 3.600.000,00 | 14,30% | 87.300,00 |
| 6ª | De 3.600.000,01 a 4.800.000,00 | 19,00% | 378.000,00 |
A alíquota efetiva segue uma conta simples. Multiplique a receita de 12 meses pela alíquota nominal e tire a parcela a deduzir. Depois, divida o resultado pela mesma receita.
Por exemplo, uma empresa com R$ 1,2 milhão de receita anual chega a uma alíquota efetiva de cerca de 8,82%. Assim, se faturar R$ 100 mil num mês, vai pagar perto de R$ 8.820 de DAS.
| Atenção: no Simples, a compra e venda de imóveis próprios vai pro Anexo I, mas loteamento e incorporação são vedados. Por isso, a atividade precisa ficar bem definida. |
O que é Fator R e por que ele não vale pro CNAE 6810-2/01
O Fator R é uma conta do Simples Nacional que compara a folha de pagamento com o faturamento. Ele soma 12 meses de salários, pró-labore e encargos e divide pela receita do mesmo período. Quando o resultado chega a 28%, alguns serviços saem do Anexo V e vão pro Anexo III.
Essa troca pode derrubar a alíquota inicial de 15,5% pra 6%. Por isso, o Fator R é estratégico pra consultorias, clínicas e empresas de tecnologia. No entanto, ele não afeta o CNAE 6810-2/01, porque a compra e venda fica no Anexo I.
Ainda assim, vale entender o conceito. Se a empresa prestar serviços de corretagem ou administração, essas receitas vão pro Anexo III. Nesse caso, a nota precisa separar cada receita.
Reforma tributária e o CNAE 6810-2/01
A reforma tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, muda bastante as operações com imóveis. Ela troca PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois novos tributos. A CBS é federal, enquanto o IBS fica com estados e municípios.
O primeiro ponto pro CNAE 6810-2/01 é o regime específico de bens imóveis, na LC 214/2025. Na venda de imóveis, CBS e IBS têm redução de 50% nas alíquotas.
Além disso, a base pode cair com o redutor de ajuste, ligado ao custo do imóvel. Também há redutores sociais na venda de imóveis residenciais e lotes. Por isso, guardar os documentos de aquisição vale dinheiro.
Vale lembrar também do crédito. Compradores empresas do regime regular podem tomar crédito na compra do imóvel. Por isso, vender pra empresas ganha um argumento.
Vale lembrar também do calendário. O PIS e a Cofins acabam em 2027, e a CBS entra pra valer. Já o IBS cresce aos poucos até 2033.
Calendário da transição
Em 2026, a CBS de 0,9% e o IBS de 0,1% aparecem como teste nas notas do regime regular. Em seguida, em 2027, a CBS entra pra valer e PIS e Cofins deixam de existir. Depois, entre 2029 e 2032, o ICMS e o ISS caem aos poucos. Por fim, em 2033, o novo sistema fica completo.
Pra quem tá no Simples Nacional, tem um prazo que já passou e merece atenção. A opção pelo Simples para 2027 foi antecipada pra setembro de 2026, pela Resolução CGSN nº 186/2026. No mesmo período, a empresa definiu se pagaria IBS e CBS dentro ou fora do DAS. Quem não optou ainda tem nova chance em março de 2027.
Segundo Renato Ramos, fundador da RR HUB, quem compra e vende imóveis precisa comparar Simples e Presumido. Afinal, a presunção de 8% costuma pesar menos.
O que analisar antes de abrir o CNPJ
Antes de abrir uma empresa com o CNAE 6810-2/01, vale fazer um checklist completo. Essa análise evita gastos à toa e protege a operação de multas.
Primeiro, defina o modelo do negócio. Comprar pra revender, reformar pra vender e construir pra vender têm regras diferentes.
Depois disso, organize a documentação de cada imóvel. Matrícula, certidões e regularidade evitam problemas na venda. Por isso, a análise jurídica vem antes da compra.
Também organize o controle de receitas e as notas fiscais de cada serviço. Retenções e descontos precisam bater com o valor recebido. Assim, a empresa evita problemas com o fisco.
Por fim, contrate os seguros de responsabilidade civil. Danos a clientes e a terceiros são riscos reais da atividade. Assim, a empresa protege a operação.
Passo a passo para abrir CNPJ com o CNAE 6810-2/01
Abrir uma empresa com o CNAE 6810-2/01 segue o processo da Redesim, com etapas próprias das empresas imobiliárias. Veja como funciona, na ordem certa.
Primeiro, defina o tipo jurídico, como Sociedade Limitada Unipessoal ou Sociedade Limitada com sócios. Em seguida, faça a consulta de viabilidade na prefeitura, com o endereço da sede e o CNAE principal.
Depois da aprovação, monte o contrato social com o objeto “compra e venda de imóveis próprios”. Inclua também os CNAEs secundários. Logo após, registre o documento na Junta Comercial e obtenha o CNPJ na Receita Federal.
Na etapa seguinte, faça a inscrição municipal e peça o alvará. Ela é indispensável pra emitir a nota fiscal de serviço e recolher o ISS.
Em seguida, escolha o regime tributário. Se for pro Simples Nacional, faça o pedido no Portal do Simples Nacional. Pra empresas abertas entre outubro e dezembro de 2026, a opção feita na abertura também vale pra 2027.
Depois, providencie o certificado digital e os cadastros nos órgãos do estado e do município. Por fim, organize a documentação de cada imóvel e o controle do estoque. Só então a empresa tá pronta pra operar com tudo em dia.
Gestão financeira no setor imobiliário
A gestão financeira de quem compra e vende imóveis gira em torno de capital de giro e prazo de venda. O dinheiro fica parado até a venda. Por isso, o giro do estoque pesa muito.
Em primeiro lugar, separe as contas da empresa das contas pessoais. Essa separação é exigida pela contabilidade e facilita o acesso ao crédito. Além disso, acompanhe o custo de cada unidade num centro de custo próprio.
Em segundo lugar, controle os custos que mais pesam. Aquisição dos imóveis, reformas, ITBI, cartório, corretagem e impostos concentram boa parte do orçamento. Da mesma forma, despesas sem controle corroem a margem sem ninguém perceber.
Vale um cuidado com o combustível. O diesel ou a energia são um dos maiores custos da operação. Por isso, contratos de reajuste precisam acompanhar esse custo de perto.
Outro ponto são as gratuidades. Idosos, estudantes e pessoas com deficiência têm descontos ou gratuidade por lei. Por isso, o custo dessas viagens precisa estar no cálculo da tarifa ou do subsídio.
Também vale entender a frota. Ônibus e trens custam caro e exigem financiamento de longo prazo. Por isso, a renovação da frota precisa caber no fluxo de caixa.
Vale olhar também o contrato. Concessões preveem reajuste e reequilíbrio quando os custos mudam. Por isso, a empresa precisa documentar cada variação pra pedir a revisão.
Também vale olhar o seguro. Passageiros e terceiros precisam de cobertura de responsabilidade civil, e acidentes geram custos altos. Por isso, a apólice certa protege o caixa da empresa.
Vale lembrar também do planejamento de caixa. Projeções mensais de receitas e despesas evitam surpresas com impostos e obrigações. Por isso, o fluxo de caixa precisa ser atualizado todo mês.
Outro ponto é a análise dos indicadores. Margem, inadimplência e custos por cliente mostram onde a operação ganha ou perde dinheiro. Por isso, relatórios gerenciais ajudam nas decisões.
Por fim, crie uma reserva pra meses difíceis. Imóveis parados, queda de preços e juros altos podem apertar o caixa rapidinho. Portanto, juntar reserva financeira, seguro e controle de dívidas é questão de sobrevivência.
Planejamento tributário para o CNAE 6810-2/01
O planejamento tributário é onde a contabilidade mais gera valor pro CNAE 6810-2/01. Isso porque a margem de cada venda define o melhor regime.
Veja um exemplo ilustrativo. Pense numa empresa que vende R$ 1,2 milhão de imóveis por ano. No Simples, pelo Anexo I, a alíquota efetiva fica perto de 8,83%.
No Lucro Presumido, IRPJ, CSLL, PIS e Cofins ficam perto de 5,93% da receita, sem adicional nesse porte. Ou seja, o Presumido tende a ganhar nesse porte.
Já no Lucro Real, a empresa paga sobre o lucro de verdade, depois do custo dos imóveis. Por isso, vendas com margem baixa podem ganhar no Real.
Ainda assim, cada empresa tem sua realidade de margem e de prazo. Por isso, a simulação precisa usar os números reais.
Além do regime, outras decisões fazem diferença. Por exemplo, reconhecer as vendas a prazo pelo recebimento, guardar os custos de aquisição e planejar as permutas. Também vale preparar as vendas pro regime de imóveis da reforma.
Perguntas frequentes sobre o CNAE 6810-2/01
O que entra no CNAE 6810-2/01?
A compra e venda de imóveis próprios, como casas, apartamentos, salas, galpões e terrenos.
Compra e venda de imóveis pode ficar no Simples?
Pode, pelo Anexo I, conforme a Solução de Consulta Cosit nº 39/2017. Loteamento e incorporação são vedados.
O CNAE 6810-2/01 pode ser MEI?
Não. Pela lista oficial, não há ocupação do MEI ligada a este código.
Pode ficar no Simples?
Pode, pelo Anexo I, como revenda de mercadorias, pela Solução de Consulta Cosit nº 39/2017. Loteamento e incorporação ficam de fora.
Qual a presunção na venda de imóveis?
No Lucro Presumido, 8% pro IRPJ e 12% pra CSLL.
Conclusão
O CNAE 6810-2/01 é o código de quem compra e vende imóveis próprios como atividade da empresa. No entanto, não aceita MEI.
Nos impostos, vale olhar o Anexo I, a presunção de 8% e o ITBI. Além disso, a reforma reduz em 50% a CBS e o IBS na venda. Por isso, escolher o regime exige simulação.
Com a reforma tributária em andamento, a hora de planejar é agora. Se você compra e vende imóveis ou quer abrir uma empresa imobiliária, conte com a RR Soluções Contabilidade. A gente analisa sua operação, compara cenários e mostra o caminho com menos imposto e mais segurança.
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