A holding patrimonial que aluga imóveis entra no radar do IBS e da CBS. Até aqui, o aluguel pagava imposto de renda e, na pessoa jurídica, PIS e Cofins. Agora, a locação passa a ter tributo sobre o consumo, com regras próprias. Por isso, quem tem imóveis em nome próprio ou em holding precisa comparar os caminhos antes que os prazos apertem.
Neste guia, você vê como a locação será tributada e quem vira contribuinte. Também confere quatro exemplos numéricos, os cuidados com contratos e um plano para decidir entre pessoa física e holding.
O que muda na tributação de aluguéis
A locação de imóveis passa a sofrer IBS e CBS. Segundo a Migalhas, a LC 214/2025, ajustada pela LC 227/2026, inclui locação, cessão onerosa e arrendamento na incidência dos dois tributos. Antes, porém, o aluguel não pagava imposto sobre o consumo.
Em 2026, a CBS roda em teste com alíquota de 0,9%, e o IBS com 0,1%. A partir de 2027, a CBS passa a valer plenamente e substitui PIS e Cofins. Entre 2029 e 2033, o IBS toma o lugar de ICMS e ISS. Portanto, o efeito sobre o aluguel cresce ao longo da transição.
O mercado de aluguel em números
O tema atinge milhões de pessoas. De acordo com a Pnad Contínua, do IBGE, o Brasil tinha 17,8 milhões de domicílios alugados em 2024. A TNH1, com dados da Folhapress, informa que eles correspondiam a 23% dos lares.
Além disso, 46,5 milhões de pessoas moravam de aluguel, ou 21,9% da população. Em outras palavras, o mercado é grande e cresce. Por isso, qualquer mudança no imposto do locador pode chegar ao preço pago pelo inquilino.
Holding patrimonial: o que é e por que ela aluga imóveis
A holding patrimonial é uma empresa criada para concentrar bens da família ou do investidor. Ela costuma reunir imóveis e receber os aluguéis. Por isso, muitos donos de imóveis a usam, por causa da carga menor e da organização da sucessão.
No modelo mais comum, a holding opta pelo Lucro Presumido. Com isso, o aluguel sofre IRPJ e CSLL sobre uma base presumida e, até aqui, PIS e Cofins. Por isso, a reforma mexe justamente nesse último pedaço, e é aí que a conta muda.
A redução de 70% na alíquota da locação
Felizmente, a locação tem alíquota reduzida. Segundo a Migalhas, o parágrafo único do artigo 261 da LC 214 prevê redução de 70% para locação, cessão onerosa e arrendamento. Na prática, o aluguel paga 30% da alíquota-padrão.
Contudo, a alíquota-padrão ainda não foi fixada. O advogado Bruno Albuquerque, em texto publicado pela APET, cita estimativas de 26,5% a 28%. Com a redução, então, a alíquota efetiva fica em 7,95% a 8,4%. A redução vale tanto para pessoa física quanto para holding.
Pessoa física: quando vira contribuinte
A pessoa física só é contribuinte acima de certos limites. De acordo com a Teixeira Fortes Advogados, ela precisa de dois requisitos. O primeiro é receita de locação acima de R$ 240.000 no ano anterior. O segundo é ter mais de três imóveis alugados. Outro critério cita receita acima de R$ 288.000 no próprio ano.
As fontes divergem em um detalhe. Para a Migalhas, o limite de R$ 288.000 também exige mais de três imóveis. Já o Portal CPA o descreve para um único imóvel. Como o teto é atualizado pelo IPCA, confirme as regras na lei antes de decidir.
Exemplo prático: o dono de quatro apartamentos
Imagine uma pessoa física com quatro apartamentos, alugados a R$ 6.000 cada. A receita anual é de R$ 288.000. Esse valor supera o limite de R$ 240.000, e há mais de três imóveis.
Assim, ela tende a virar contribuinte no ano seguinte. Com alíquota efetiva hipotética de 8,4%, o IBS e a CBS somam R$ 24.192 por ano. Além disso, esse valor se soma ao imposto de renda, que pode chegar a 27,5%. O exemplo é hipotético.
Holding patrimonial como contribuinte desde a constituição
A holding não tem esse filtro de receita. Segundo a Migalhas, ela é contribuinte desde a constituição, qualquer que seja o número de imóveis ou o faturamento. Isso ocorre porque ela é uma pessoa jurídica que exerce atividade de locação.
Por isso, a comparação com a pessoa física é uma questão de carga total. A pessoa física abaixo dos limites não paga IBS e CBS. A holding paga, mas pode ter carga total menor quando a receita é alta. Portanto, o volume de aluguéis define o melhor caminho.
Antes e depois: a carga na pessoa física e na holding patrimonial
A Teixeira Fortes compara os cenários com IBS e CBS de 28%, estimativa que depende de regulamentação. Hoje, a pessoa física paga IRPF de até 27,5%. A holding no Lucro Presumido paga cerca de 14,5% sobre o aluguel, entre IRPJ, CSLL e PIS e Cofins.
Depois da reforma, por sua vez, a pessoa física contribuinte soma 27,5% e 8,4%, o que dá 35,9%. Na holding, o IBS e a CBS substituem o PIS e a Cofins de 3,65%. A conta fica em 14,5% menos 3,65% mais 8,4%, ou 19,25%. Segundo o texto, a holding segue como a alternativa mais eficiente.
Exemplo prático: pessoa física contra holding
Considere uma carteira que rende R$ 30.000 por mês, ou R$ 360.000 por ano. Para isso, aplique os percentuais da Teixeira Fortes. Para a pessoa física contribuinte, a carga de 35,9% soma R$ 129.240 por ano.
Na holding, a carga de 19,25% soma R$ 69.300. A diferença é de R$ 59.940 por ano a favor da holding. Contudo, esse valor ainda não considera os custos de manter a empresa nem o adicional sobre dividendos. O exemplo é hipotético.
Holding patrimonial e o Lucro Presumido
No Lucro Presumido, a base de IRPJ e CSLL é de 32% da receita de locação, segundo a Migalhas. Sobre essa base incidem as alíquotas desses tributos. Com isso, a carga da holding varia de 11,33% a 14,5%, conforme a receita e o adicional de IRPJ.
Esse regime é, em geral, simples e previsível. Mesmo assim, ele exige contabilidade em dia, notas emitidas e pagamentos no prazo. Além disso, a holding precisa acompanhar o enquadramento, porque a reforma altera a tributação do consumo, e não a do lucro.
O regime de transição de 3,65% para contratos vigentes
A lei prevê uma regra de transição para aluguéis. Segundo a APET, o artigo 487 da LC 214 permite alíquota de 3,65% para contratos vigentes até 31/12/2028. Em contrapartida, não há aproveitamento de créditos nem o redutor de R$ 600.
A Migalhas cita os artigos 485 e 486 para o mesmo regime. Essa diferença de numeração exige conferência na lei. Em todo caso, a opção só compensa quando o contrato é antigo, o locatário não depende de crédito e a alíquota geral é alta.
Exemplo prático: a conta de uma holding com aluguel de R$ 30 mil
O texto da APET traz uma projeção. Uma holding no Lucro Presumido, com aluguel de R$ 30.000 por mês, paga 11,33% em 2026, ou R$ 3.399 por mês. Em 2027 e 2028, a carga cai para 10,37%, ou R$ 3.111 por mês.
Depois, porém, o quadro muda. Em 2033 e 2034, a carga chega a 15,47%. Isso significa passar de R$ 3.399 para cerca de R$ 4.641 por mês. A média de nove anos fica em 12,14%. Por isso, a decisão exige olhar o longo prazo, e não só 2027. As premissas são hipotéticas.
O crédito do locatário
O crédito muda quem sente o imposto. De acordo com a Migalhas, o locatário enquadrado no regime regular toma crédito do IBS e da CBS destacados na nota do locador. Isso vale, inclusive, para pessoa física que aluga um consultório e é contribuinte regular.
Já o locatário sem direito a crédito arca com o custo. Consequentemente, essa diferença pesa na negociação. O Portal CPA afirma que, para empresas no regime regular, a operação tende à neutralidade. Para pessoas físicas, não há essa compensação.
Exemplo prático: o inquilino com e sem crédito
Suponha um aluguel de R$ 20.000 por mês, com imposto por fora de 8,4%. Nesse caso, o IBS e a CBS somam R$ 1.680 por mês. O inquilino empresa no regime regular recupera esse valor como crédito, e o custo líquido segue em R$ 20.000.
Já o inquilino sem crédito paga R$ 21.680 por mês. A diferença é de R$ 20.160 por ano. Por isso, o locador que atende empresas ganha vantagem competitiva. O locador de residências, por sua vez, pode perder inquilinos. O exemplo é hipotético.
Holding patrimonial e imóveis integralizados
Imóveis levados à holding como capital social merecem atenção. Segundo a Migalhas, os imóveis integralizados não geram crédito na aquisição. Assim, a holding não recupera imposto sobre o valor de entrada.
Além disso, a APET lembra que repassar custos ao locatário pode reduzir os créditos da holding. É o caso de benfeitorias, luz e gás. Por isso, a estrutura da holding e os contratos de aluguel precisam ser desenhados juntos.
O redutor de ajuste e a data de 31 de dezembro de 2026
A data de 31/12/2026 tem peso na venda futura do imóvel. Segundo o Portal CPA, o redutor de ajuste diminui a base de cálculo pelo custo de aquisição ou pelo valor de referência nessa data. O objetivo é evitar tributar a valorização anterior ao IVA.
Por isso, o texto recomenda um laudo técnico datado de 31/12/2026. Sem ele, portanto, o proprietário terá de provar o valor depois. Trata-se de uma coluna de opinião, então confirme a regra com o seu advogado.
Locação residencial, temporada e redutor social
A locação residencial tem benefícios próprios. O Portal CPA cita uma redução de R$ 600 por mês por contrato na base de cálculo. A APET indica que o valor é atualizado pelo IPCA.
A locação por temporada, de até 90 dias, segue regime diferente. Segundo a Migalhas, ela tem redução de 40% e vale para quem já é contribuinte regular. Portanto, quem aluga por aplicativo precisa saber em qual regime está.
Holding patrimonial e comodato a sócios e familiares
Emprestar um imóvel da holding a sócios ou parentes também gera efeitos. A Migalhas informa que o comodato a sócio ou parente até o terceiro grau tende a ser tributado pelo valor de mercado. Isso ocorre quando o imóvel gerou crédito ou foi construído pela holding.
Muitos donos de holding patrimonial deixam um imóvel para uso da família. Nesse caso, a reforma pode trazer custo novo. Por isso, revise esses usos antes de 2027 e formalize o que for locação.
Adicional de 10% sobre a distribuição de lucros
A holding também precisa olhar a distribuição. A Teixeira Fortes cita o adicional de 10% da Lei 15.270/2025 sobre rendimentos distribuídos acima de R$ 600 mil por ano. No pior cenário, o custo total da holding pode chegar perto de 29%.
Esse ponto, aliás, muda a comparação. Quanto maior a distribuição, menor a vantagem da holding. Dessa forma, a escolha entre pessoa física e holding depende do volume de receita e do quanto os sócios retiram.
Nota fiscal e obrigações da holding patrimonial
A holding precisa emitir nota de aluguel com destaque de IBS e CBS. Segundo a Migalhas, o Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/26 adiou essa obrigação de 1º de agosto para 1º de dezembro de 2026. Em dezembro, haverá fase de testes, sem cobrança efetiva.
Outras matérias da série citam data diferente para o início da nota com IBS e CBS. Por isso, confirme a data com o seu sistema de emissão. De toda forma, a nota correta garante o crédito do inquilino e evita rejeições.
Contratos de aluguel: repasse e cláusulas
Os contratos antigos precisam de revisão. A coluna do Portal CPA sugere revisar contratos de longo prazo e as cláusulas de repasse de tributos. Afinal, quem não prevê o novo imposto pode absorver o custo sozinho.
Por isso, defina se o aluguel é líquido de impostos, quem paga o IBS e a CBS e como o valor entra na nota. Além disso, inclua cláusulas de reajuste por mudança legal. Dessa maneira, locador e locatário sabem de antemão como dividir o impacto.
Quando a holding patrimonial compensa
A holding tende a compensar quando a receita de aluguel é alta e o patrimônio é grande. O ganho vem da carga menor sobre o aluguel e da gestão da sucessão. Em contrapartida, ela traz custos fixos de contabilidade e obrigações.
Por outro lado, para poucos imóveis e receita baixa, a pessoa física abaixo dos limites pode ficar melhor. Já quem se aproxima dos limites precisa simular. Segundo a APET, a decisão exige análise técnica detalhada de advogado e contador.
Erros comuns na tributação de aluguéis
O primeiro erro é decidir só pela alíquota do aluguel. O segundo é ignorar o imposto de renda e o adicional sobre dividendos. Em seguida, muitos esquecem o crédito do inquilino e o efeito na procura pelo imóvel.
Por outro lado, há quem fracione os imóveis entre parentes para ficar abaixo dos limites. O Portal CPA sugere evitar essa prática. Portanto, simule os cenários com números reais e documente as decisões.
Plano em cinco passos para decidir
Como reforça Renato de Paiva Ramos, fundador da RR HUB, quem planeja o patrimônio com números decide melhor e evita surpresa fiscal. Primeiro, liste os imóveis, os contratos e a receita de aluguel. Em seguida, verifique se você passa dos limites de pessoa física.
Depois disso, simule a carga na pessoa física e na holding. Na sequência, revise contratos, cláusulas de repasse e a nota fiscal. Por fim, atualize o laudo de avaliação até 31 de dezembro de 2026.
Perguntas frequentes sobre holding patrimonial
O aluguel passa a pagar IBS e CBS?
Sim, segundo a LC 214/2025, ajustada pela LC 227/2026. A alíquota tem redução de 70% em relação à alíquota-padrão.
A pessoa física paga IBS e CBS sobre aluguel?
Só acima de certos limites. Em geral, são receita acima de R$ 240.000 no ano anterior e mais de três imóveis.
A holding patrimonial sempre é contribuinte?
Segundo a Migalhas, sim. Ela é contribuinte desde a constituição, independentemente do número de imóveis.
A holding patrimonial ainda compensa?
Pode compensar, sobretudo com receita alta. Depende do adicional sobre dividendos e dos custos da empresa.
O inquilino aproveita crédito?
Se estiver no regime regular, sim, com base na nota emitida pelo locador. Pessoas físicas sem esse enquadramento não têm crédito.
Seu patrimônio está organizado para a nova tributação?
Quem tem imóveis alugados costuma tratar o imposto como rotina. Com a reforma, porém, a escolha entre pessoa física e holding passa a ter um novo componente de custo. Sem simulação, portanto, o risco é pagar mais sem perceber.
A RR Soluções Contabilidade acompanha a regulamentação da Reforma Tributária e atende empresas de diferentes setores. Assim, comparamos pessoa física e holding com os seus números e organizamos a rotina fiscal. Veja também o nosso guia da Reforma Tributária em 2026.
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