O CNAE 4120-4/00 é o código de quem constrói casas, prédios e galpões no Brasil. Aqui a gente explica, sem complicação, o que ele permite e como funcionam os impostos. Também mostra o que muda com a reforma tributária, que criou um regime próprio pra construção e imóveis.
Casas, prédios, galpões e escolas começam com uma construtora. É ela que transforma o projeto em obra pronta, com prazo e orçamento.
A construção cresceu pouco em 2025. Segundo a CBIC, o PIB do setor subiu 0,5%, abaixo da previsão de 1,3%.
Foi o segundo ano seguido de alta, depois de 4,4% em 2024. Ainda assim, os juros altos limitaram o ritmo das obras.
Por isso, entender o CNAE 4120-4/00 ajuda a se formalizar, ganhar contratos e pagar só o imposto necessário.
O que é o CNAE 4120-4/00
A CNAE é o código que diz pro governo o que a sua empresa faz. Ela é mantida pelo IBGE e usada pela Receita Federal, estados e municípios. Dessa forma, o código define tributos, obrigações e até o grau de risco da atividade.
O nome oficial é “Construção de edifícios”. Na estrutura da Concla/IBGE, ele fica na seção F, da construção. Em seguida, vem a divisão 41, da construção de edifícios. Depois, vêm o grupo 412 e a classe 41.20-4, da construção de edifícios.
Segundo a Concla, o código cobre a construção de edifícios residenciais, comerciais, industriais, agropecuários e públicos. Do mesmo modo, entram reformas, manutenções e a montagem de pré-fabricados no local.
Na construção, o CNAE certo pesa mais que em outros setores. Afinal, ele define o anexo do Simples, a desoneração da folha e o tratamento na reforma tributária.
Funções e atividades permitidas no CNAE 4120-4/00
O CNAE 4120-4/00 é o código das construtoras de edificações. Ou seja, ele recebe quem constrói casas, prédios, galpões, lojas, hospitais e escolas.
Primeiro, a construtora orça a obra e fecha o contrato, por empreitada total ou parcial. Em seguida, mobiliza o canteiro, a equipe e os fornecedores. Depois, executa e entrega a obra pronta pro habite-se.
Além disso, entram reformas, ampliações e manutenções de edifícios. Do mesmo modo, a construção de terminais rodoviários e de estações de trem e metrô fica aqui.
Atividades que não se enquadram no CNAE 4120-4/00
Algumas atividades parecidas ficam de fora e pedem códigos próprios. Por isso, vale conhecer esses limites antes de emitir a primeira nota.
Primeiramente, a incorporação, com venda das unidades, fica no CNAE 4110-7/00. Da mesma forma, as instalações elétricas e hidráulicas usam os códigos do grupo 432.
Também ficam de fora as obras de acabamento, no grupo 433, e a administração de obras, no CNAE 4399-1/01. Do mesmo modo, projetos de engenharia usam o CNAE 7112-0/00.
O CNAE 4120-4/00 pode ser MEI?
Não. O CNAE 4120-4/00 não aparece no Anexo XI da Resolução CGSN nº 140/2018, que lista as ocupações permitidas ao MEI. Portanto, não dá pra abrir um MEI pra construir edifícios.
Na real, a construção de edifícios exige engenheiro responsável, registro no Crea e capital pra tocar a obra. Pela lista oficial, não há ocupação do MEI ligada a este código. Por isso, a atividade começa como microempresa.
Vale um esclarecimento. Na construção, o MEI existe pra ocupações como pedreiro e pintor, ligadas a outros códigos. Mesmo assim, o MEI só pode ceder mão de obra em poucos serviços, como hidráulica, elétrica, pintura e alvenaria. Por isso, obras de engenharia pedem uma empresa de outro porte.
Enquadramento do CNAE 4120-4/00
A contratação na construção de edifícios exige CNPJ ativo, alvarás municipais, registro no Crea e emissão regular de notas fiscais.
Empresas de menor escala podem optar pelo Simples Nacional, enquanto negócios consolidados transitam entre o Lucro Presumido e o Lucro Real. No Lucro Presumido, a presunção fiscal para IRPJ e CSLL fica em 8% e 12% na empreitada total com materiais, mas sobe para 32% quando a contratação abrange exclusivamente a mão de obra.
Tributação municipal: ISS e dedução de materiais
A construção civil enquadra-se no item 7.02 da Lei Complementar nº 116/2003, sujeitando-se ao ISS municipal. O tributo é recolhido no local da obra e não na sede do prestador, variando a alíquota de acordo com cada prefeitura.
Materiais fornecidos pela construtora e incorporados à estrutura podem ser abatidos da base do ISS, conforme tese pacificada pelo STF no Tema 247. Para resguardar esse benefício, manter a guarda rigorosa das notas fiscais de insumos garante a redução legal da carga tributária.
Obrigações trabalhistas, CNO e incentivos
Contratos de empreitada parcial e cessão de mão de obra sofrem retenção previdenciária de 11% pelo tomador, gerando créditos compensáveis na folha da construtora. Adicionalmente, obras contratadas no programa Minha Casa, Minha Vida podem usufruir do Regime Especial de Tributação (RET) com alíquota reduzida de 1%.
Cada canteiro deve ser inscrito no Cadastro Nacional de Obras (CNO) em até 30 dias após o início dos trabalhos para aferição posterior no Sero. O setor segue o cronograma da Lei nº 14.973/2024 para reoneração gradual da folha de pagamento, tornando indispensável simular os regimes fiscais antes da virada anual.
Tabela do Simples Nacional atualizada para o CNAE 4120-4/00
No Simples Nacional, o CNAE 4120-4/00 vai pro Anexo IV, o anexo da construção e das obras de engenharia. A regra tá no artigo 18, § 5º-C, da LC 123/2006.
Aqui tem uma diferença importante. No Anexo IV, a contribuição patronal ao INSS não entra no DAS. Ou seja, a empresa paga à parte 20% sobre a folha, mais o RAT.
Além disso, o Anexo IV não depende do Fator R. A tabela abaixo segue a Lei Complementar nº 123/2006, com redação da LC nº 155/2016, vigente em 2026.
Anexo IV: construção e obras de engenharia
| Faixa | Receita bruta em 12 meses (R$) | Alíquota nominal | Valor a deduzir (R$) |
|---|---|---|---|
| 1ª | Até 180.000,00 | 4,50% | 0,00 |
| 2ª | De 180.000,01 a 360.000,00 | 9,00% | 8.100,00 |
| 3ª | De 360.000,01 a 720.000,00 | 10,20% | 12.420,00 |
| 4ª | De 720.000,01 a 1.800.000,00 | 14,00% | 39.780,00 |
| 5ª | De 1.800.000,01 a 3.600.000,00 | 22,00% | 183.780,00 |
| 6ª | De 3.600.000,01 a 4.800.000,00 | 33,00% | 828.000,00 |
A alíquota efetiva segue uma conta simples. Multiplique a receita de 12 meses pela alíquota nominal e tire a parcela a deduzir. Depois, divida o resultado pela mesma receita.
Por exemplo, uma empresa com R$ 1,2 milhão de receita anual chega a uma alíquota efetiva de cerca de 10,69%. Assim, se faturar R$ 100 mil num mês, vai pagar perto de R$ 10.690 de DAS. Mas lembre: o INSS patronal da folha é pago fora dessa guia.
| Atenção: a construção de edifícios vai pro Anexo IV do Simples, e o INSS patronal é pago fora do DAS. Por isso, a folha precisa entrar em qualquer simulação. |
O que é Fator R e por que ele não vale pro CNAE 4120-4/00
O Fator R é uma conta do Simples Nacional que compara a folha de pagamento com o faturamento. Ele soma 12 meses de salários, pró-labore e encargos e divide pela receita do mesmo período. Quando o resultado chega a 28%, alguns serviços saem do Anexo V e vão pro Anexo III.
Essa troca pode derrubar a alíquota inicial de 15,5% pra 6%. Por isso, o Fator R é estratégico pra consultorias, clínicas e empresas de tecnologia. No entanto, ele não afeta o CNAE 4120-4/00, porque a construção fica no Anexo IV, que não depende da folha.
Ainda assim, o conceito importa na construção. Projetos de engenharia, topografia e medição, quando faturados à parte, vão pro Anexo V. Nesse caso, com folha de 28% ou mais, esses serviços passam pro Anexo III.
Reforma tributária e o CNAE 4120-4/00
A reforma tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, muda bastante a construção. Ela troca PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois novos tributos. A CBS é federal, enquanto o IBS fica com estados e municípios.
O ponto mais importante pro CNAE 4120-4/00 é o regime específico de bens imóveis, nos artigos 251 a 270. Nele, os serviços de construção civil têm redução de 50% nas alíquotas de CBS e IBS, pelo artigo 261.
Por outro lado, o crédito fica mais amplo. Construtoras do regime regular vão tomar crédito de materiais, máquinas e serviços. Por isso, quem tá no Simples e vende pra empresas pode avaliar recolher CBS e IBS por fora do DAS.
Vale olhar também as obras públicas. Nas compras do governo, a Constituição manda a arrecadação pro ente que contrata. Além disso, os artigos 373 a 377 da LC 214/2025 tratam do reequilíbrio de contratos administrativos.
Vale um cuidado com o preço das obras. Com a redução de 50% e o crédito pro cliente, o orçamento muda de lógica. Por isso, contratos que cruzam 2027 precisam de cláusula de ajuste tributário.
Calendário da transição
Em 2026, a CBS de 0,9% e o IBS de 0,1% aparecem como teste nas notas do regime regular. Em seguida, em 2027, a CBS entra pra valer e PIS e Cofins deixam de existir. Depois, entre 2029 e 2032, o ICMS e o ISS caem aos poucos. Por fim, em 2033, o novo sistema fica completo.
Pra quem tá no Simples Nacional, tem um prazo que já passou e merece atenção. A opção pelo Simples para 2027 foi antecipada pra setembro de 2026, pela Resolução CGSN nº 186/2026. No mesmo período, a empresa definiu se pagaria IBS e CBS dentro ou fora do DAS. Quem não optou ainda tem nova chance em março de 2027.
Segundo Renato Ramos, fundador da RR HUB, a construtora precisa olhar o Anexo IV e a folha juntos. Afinal, o INSS fora do DAS muda a conta do Simples.
O que analisar antes de abrir o CNPJ
Antes de abrir uma empresa com o CNAE 4120-4/00, vale fazer um checklist completo. Essa análise evita gastos à toa e protege a operação de multas.
Primeiro, registre a empresa no Crea do estado e indique um responsável técnico. A Lei nº 5.194/1966 exige esse registro pra empresas de engenharia. Além disso, cada contrato precisa de ART.
Depois disso, cuide da segurança do trabalho. Canteiros seguem a NR-18, e serviços em altura seguem a NR-35. Por isso, PGR, treinamentos e EPIs são obrigatórios desde o primeiro dia.
Também cuide das licenças da obra. Alvará de construção, licença ambiental e habite-se dependem das regras do município. Por isso, o prazo de aprovação entra no cronograma.
Por fim, prepare a empresa pra contratos maiores. Licitações pela Lei nº 14.133/2021 pedem atestados técnicos, capital mínimo e seguro-garantia. Assim, vale montar o acervo técnico desde as primeiras obras.
Passo a passo para abrir CNPJ com o CNAE 4120-4/00
Abrir uma empresa com o CNAE 4120-4/00 segue o processo da Redesim, com etapas próprias da construção. Veja como funciona, na ordem certa.
Primeiro, defina o tipo jurídico, como Sociedade Limitada Unipessoal ou Sociedade Limitada com sócios. Em seguida, faça a consulta de viabilidade na prefeitura, com o endereço da sede e o CNAE principal.
Depois da aprovação, monte o contrato social com o objeto “construção de edifícios”. Inclua também os CNAEs secundários. Logo após, registre o documento na Junta Comercial e obtenha o CNPJ na Receita Federal.
Na etapa seguinte, faça a inscrição municipal e peça o alvará. Ela é indispensável pra emitir a nota fiscal de serviço e recolher o ISS. Se houver venda de materiais, peça também a inscrição estadual.
Em seguida, escolha o regime tributário. Se for pro Simples Nacional, faça o pedido no Portal do Simples Nacional. Pra empresas abertas entre outubro e dezembro de 2026, a opção feita na abertura também vale pra 2027.
Depois, registre a empresa no Crea e emita a ART de cada contrato. Por fim, cadastre cada obra no CNO assim que ela começar. Só então a empresa tá pronta pra faturar com tudo em dia.
Gestão financeira na construção de edifícios
A gestão financeira de quem constrói gira em torno das medições. O cliente paga por etapa concluída, muitas vezes com prazo de 30 dias ou mais. Por isso, o capital de giro precisa cobrir a obra até cada pagamento.
Em primeiro lugar, separe as contas da empresa das contas pessoais. Essa separação é exigida pela contabilidade e facilita o acesso ao crédito. Além disso, acompanhe o custo de cada obra num centro de custo próprio.
Em segundo lugar, controle os custos que mais pesam. Materiais, mão de obra, encargos, equipamentos, aluguel de máquinas e seguros concentram boa parte do orçamento. Da mesma forma, o desperdício de material corrói a margem sem ninguém perceber.
Vale um cuidado com as retenções. Muitos contratos guardam uma parte de cada medição como garantia, além do INSS e do ISS na fonte. Por isso, o valor que entra no caixa é menor que o da nota.
Outro ponto é o reajuste. Obras longas sofrem com a alta de materiais e de mão de obra. Por isso, contratos com reajuste pelo INCC ou por índice setorial protegem a margem.
Também vale entender a contabilidade de obras. Em contratos longos, a receita costuma ser reconhecida conforme o avanço físico, pelo CPC 47. Por isso, orçamento e medição precisam conversar com o contador.
Por fim, crie uma reserva pra meses difíceis. Atraso de medições, alta do aço e do cimento, chuvas e multas contratuais podem apertar o caixa rapidinho. Portanto, juntar reserva financeira, seguro e controle de dívidas é questão de sobrevivência.
Planejamento tributário para o CNAE 4120-4/00
O planejamento tributário é onde a contabilidade mais gera valor pro CNAE 4120-4/00. Isso porque o anexo do Simples, a folha e o tipo de contrato mudam muito a conta.
Veja um exemplo ilustrativo. Pense numa empresa com R$ 1,2 milhão de receita anual e R$ 360 mil de folha. No Simples, pelo Anexo IV, o DAS fica perto de 10,69% da receita.
Só que o INSS patronal de 20% sobre a folha vem à parte, o que soma mais R$ 72 mil. Assim, a carga total passa de 16% da receita, sem contar o RAT.
No Lucro Presumido, com empreitada e todos os materiais, IRPJ e CSLL ficam perto de 2,28% da receita. Somando PIS e Cofins de 3,65% e um ISS de 3%, a conta chega a 8,93%.
Com a CPRB de 2026, o INSS fica em 2,7% da receita, mais 10% da folha. No total, a carga fica perto de 14,6% da receita.
Ou seja, com materiais e folha alta, o Presumido pode vencer o Simples. Já na obra só de mão de obra, a presunção sobe pra 32%, e o Simples tende a ganhar. Por isso, a simulação precisa usar os contratos reais.
Além do regime, outras decisões fazem diferença. Por exemplo, separar materiais e mão de obra no contrato, deduzir materiais do ISS e acompanhar a CPRB. Também vale planejar a reforma, já que a redução de 50% muda o preço das obras.
Perguntas frequentes sobre o CNAE 4120-4/00
O que entra no CNAE 4120-4/00?
A construção de edifícios residenciais, comerciais, industriais e públicos, inclusive reformas, manutenções e montagem de pré-fabricados.
Incorporar e vender apartamentos entra no CNAE 4120-4/00?
Não. A incorporação fica no CNAE 4110-7/00.
O CNAE 4120-4/00 pode ser MEI?
Não. Pela lista oficial, não há ocupação do MEI ligada a este código.
Pode ficar no Simples?
Sim, pelo Anexo IV, desde que a receita fique dentro do limite de R$ 4,8 milhões. Nesse anexo, o INSS patronal é pago à parte.
Onde pago o ISS da obra?
Em regra, no município onde fica a obra, pelo artigo 3º da LC 116/2003.
Conclusão
O CNAE 4120-4/00 é o código de quem constrói edifícios no Brasil. No entanto, não aceita MEI e vai pro Anexo IV no Simples, com INSS à parte.
Nos impostos, vale olhar o ISS da obra, a CPRB, a retenção do INSS e a reforma. Além disso, a redução de 50% muda o preço das obras. Por isso, escolher o regime exige simulação.
Com a reforma tributária em andamento, a hora de planejar é agora. Se você constrói edifícios ou quer abrir uma construtora, conte com a RR Soluções Contabilidade. A gente analisa sua operação, compara cenários e mostra o caminho com menos imposto e mais segurança.
| Fale com um especialista da RR Soluções e descubra quanto sua empresa pode economizar com o regime certo. |
- CNAE 4222-7/01 Construção de Redes de Água e Esgoto: Guia para Abrir e Tributar
- CNAE 4221-9/05 Manutenção de Redes de Telecomunicações: Guia para Abrir e Tributar
- CNAE 4221-9/04 Construção de Redes de Telecomunicações: Guia para Abrir e Tributar
- CNAE 4221-9/03 Manutenção de Redes de Energia Elétrica: Guia para Abrir e Tributar
- CNAE 4221-9/02 Construção de Estações e Redes de Energia: Guia para Abrir e Tributar
