O CNAE 8111-7/00 é o código de quem presta facilities, com limpeza, portaria e manutenção de prédios no Brasil. Aqui a gente explica, sem complicação, o que ele permite e como funcionam os impostos. Também mostra o que muda com a reforma tributária, inclusive o crédito pra empresas que contratam o serviço.
Prédios comerciais, hospitais e indústrias contratam uma só empresa pra cuidar da limpeza, da portaria e da manutenção. Esses serviços combinados têm código próprio.
O Brasil vive um recorde de abertura de empresas. Segundo o Sebrae, citado pela Agência Sebrae, foram 5,1 milhões de empresas abertas em 2025, alta de 18,6%.
Cerca de 96% são pequenos negócios, e 3,8 milhões são MEIs. Por isso, a demanda por serviços profissionais de apoio às empresas segue alta.
Por isso, entender o CNAE 8111-7/00 ajuda a se formalizar, ganhar clientes e pagar só o imposto necessário.
O que é o CNAE 8111-7/00
A CNAE é o código que diz pro governo o que a sua empresa faz. Ela é mantida pelo IBGE e usada pela Receita Federal, estados e municípios. Dessa forma, o código define tributos, obrigações e até o grau de risco da atividade.
O nome oficial é “Serviços combinados para apoio a edifícios, exceto condomínios prediais”. Na estrutura da Concla/IBGE, ele fica na seção N, de atividades administrativas e serviços complementares. Em seguida, vem a divisão 81, dos serviços para edifícios e atividades paisagísticas. Depois, vêm o grupo 811 e a classe 81.11-7, dos serviços combinados para apoio a edifícios, exceto condomínios prediais.
Segundo a Concla, o código cobre os serviços combinados de apoio a edifícios. Isso inclui limpeza, portaria, recepção, manutenção básica e outros serviços juntos.
Nos serviços de facilities, o CNAE certo pesa muito. Afinal, ele define o anexo do Simples, o ISS, a retenção de INSS e a reforma.
Funções e atividades permitidas no CNAE 8111-7/00
O CNAE 8111-7/00 é o código das empresas de facilities. Ou seja, ele recebe quem cuida de vários serviços de um prédio num só contrato.
Primeiro, a empresa levanta as necessidades do prédio do cliente. Em seguida, monta as equipes de limpeza, portaria e manutenção. Depois, supervisiona os postos e mede a qualidade.
Além disso, entram a recepção, a jardinagem e pequenos reparos. Do mesmo modo, os condomínios residenciais que se administram usam outro código.
Atividades que não se enquadram no CNAE 8111-7/00
Algumas atividades parecidas ficam de fora e pedem códigos próprios. Por isso, vale conhecer esses limites antes de emitir a primeira nota.
Primeiramente, os condomínios prediais ficam no CNAE 8112-5/00. Da mesma forma, a vigilância armada usa o CNAE 8011-1/01.
Também ficam de fora a limpeza isolada, no CNAE 8121-4/00, e a administração de imóveis, no grupo 682.
O CNAE 8111-7/00 pode ser MEI?
Não. O CNAE 8111-7/00 não aparece no Anexo XI da Resolução CGSN nº 140/2018, que lista as ocupações permitidas ao MEI. Portanto, não dá pra abrir um MEI pra prestar facilities.
Na real, os serviços combinados de facilities não estão entre as ocupações permitidas ao MEI. Pela lista oficial, não há ocupação do MEI ligada a este código. Por isso, a atividade começa como microempresa.
Vale um esclarecimento. Facilities exigem equipes e supervisão desde o início. Por isso, a atividade começa como microempresa.
Tributação do CNAE 8111-7/00
A tributação do CNAE 8111-7/00 depende de duas perguntas. Primeiro, quais serviços predominam no contrato? Depois, qual é o regime tributário da empresa?
Como pessoa jurídica, a empresa escolhe entre Simples Nacional, Lucro Presumido e Lucro Real. No Simples, limpeza e conservação vão pro Anexo IV.
Aqui está o ponto central. Cada serviço tem seu item de ISS, como o 7.10, de limpeza e conservação de imóveis. As alíquotas variam de 2% a 5%.
Vale um cuidado com a portaria. A cessão de porteiros presenciais pode ser tratada como cessão de mão de obra vedada no Simples. Por isso, o contrato precisa ser analisado.
Outro ponto é a cessão de mão de obra. Ela é vedada no Simples em geral, mas a LC 123/2006 abre exceção pra vigilância, limpeza e conservação. Por isso, essas empresas podem ceder pessoal e continuar no Simples.
Vale um cuidado com a retenção de INSS. Na cessão de mão de obra, o cliente retém 11% da nota, pela Lei nº 8.212/1991, artigo 31. Por isso, a empresa precisa compensar esse valor na folha.
Também vale olhar a convenção coletiva. Pisos, adicionais e benefícios dos trabalhadores seguem o sindicato da categoria. Por isso, o preço dos contratos precisa acompanhar cada reajuste.
Vale lembrar também das licitações. Órgãos públicos contratam muito esses serviços, com repactuação anual. Por isso, a planilha de custos precisa ser montada com cuidado.
Vale lembrar também do calendário. A opção pelo Simples ou pelo Lucro Presumido vale pro ano todo. Por isso, a simulação deve ser feita antes da virada do ano, com a previsão de vendas.
Tabela do Simples Nacional atualizada para o CNAE 8111-7/00
No Simples Nacional, o CNAE 8111-7/00 vai pro Anexo IV, o anexo que inclui vigilância, limpeza e conservação. A regra tá no artigo 18, § 5º-C, da LC 123/2006.
Aqui tem uma diferença importante. No Anexo IV, a contribuição patronal ao INSS não entra no DAS. Ou seja, a empresa paga à parte 20% sobre a folha, mais o RAT.
Além disso, o Anexo IV não depende do Fator R. A tabela abaixo segue a Lei Complementar nº 123/2006, com redação da LC nº 155/2016, vigente em 2026.
Anexo IV: vigilância, limpeza, conservação e paisagismo
| Faixa | Receita bruta em 12 meses (R$) | Alíquota nominal | Valor a deduzir (R$) |
|---|---|---|---|
| 1ª | Até 180.000,00 | 4,50% | 0,00 |
| 2ª | De 180.000,01 a 360.000,00 | 9,00% | 8.100,00 |
| 3ª | De 360.000,01 a 720.000,00 | 10,20% | 12.420,00 |
| 4ª | De 720.000,01 a 1.800.000,00 | 14,00% | 39.780,00 |
| 5ª | De 1.800.000,01 a 3.600.000,00 | 22,00% | 183.780,00 |
| 6ª | De 3.600.000,01 a 4.800.000,00 | 33,00% | 828.000,00 |
A alíquota efetiva segue uma conta simples. Multiplique a receita de 12 meses pela alíquota nominal e tire a parcela a deduzir. Depois, divida o resultado pela mesma receita.
Por exemplo, uma empresa com R$ 1,2 milhão de receita anual chega a uma alíquota efetiva de cerca de 10,69%. Assim, se faturar R$ 100 mil num mês, vai pagar perto de R$ 10.690 de DAS. Mas lembre: o INSS patronal da folha é pago fora dessa guia.
| Atenção: nos serviços combinados pra edifícios, o anexo do Simples segue o serviço que predomina. Por isso, limpeza e conservação costumam levar ao Anexo IV. |
O que é Fator R e por que ele não vale pro CNAE 8111-7/00
O Fator R é uma conta do Simples Nacional que compara a folha de pagamento com o faturamento. Ele soma 12 meses de salários, pró-labore e encargos e divide pela receita do mesmo período. Quando o resultado chega a 28%, alguns serviços saem do Anexo V e vão pro Anexo III.
Essa troca pode derrubar a alíquota inicial de 15,5% pra 6%. Por isso, o Fator R é estratégico pra consultorias, clínicas e empresas de tecnologia. No entanto, ele não afeta o CNAE 8111-7/00, porque a atividade fica direto no Anexo IV, sem depender da folha.
Ainda assim, vale entender o conceito. Serviços cobrados à parte, como consultoria ou projetos, podem ir pro Anexo III ou V. Por isso, cada receita precisa ser separada.
Reforma tributária e o CNAE 8111-7/00
A reforma tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, muda bastante os serviços de facilities. Ela troca PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois novos tributos. A CBS é federal, enquanto o IBS fica com estados e municípios.
O primeiro ponto pro CNAE 8111-7/00 é a alíquota. O serviço de facilities segue, em regra, a alíquota padrão de CBS e IBS.
Por outro lado, clientes empresas do regime regular tomam crédito sobre o serviço. Por isso, quem está no Simples pode avaliar recolher CBS e IBS por fora do DAS.
Vale lembrar também do ISS. Ele cai aos poucos entre 2029 e 2032, até ser extinto em 2033. Por isso, os contratos longos precisam prever a transição.
Vale lembrar também do calendário. O PIS e a Cofins acabam em 2027, e a CBS entra pra valer. Já o ISS e o ICMS caem aos poucos até 2033.
Calendário da transição
Em 2026, a CBS de 0,9% e o IBS de 0,1% aparecem como teste nas notas do regime regular. Em seguida, em 2027, a CBS entra pra valer e PIS e Cofins deixam de existir. Depois, entre 2029 e 2032, o ICMS e o ISS caem aos poucos. Por fim, em 2033, o novo sistema fica completo.
Pra quem tá no Simples Nacional, tem um prazo que já passou e merece atenção. A opção pelo Simples para 2027 foi antecipada pra setembro de 2026, pela Resolução CGSN nº 186/2026. No mesmo período, a empresa definiu se pagaria IBS e CBS dentro ou fora do DAS. Quem não optou ainda tem nova chance em março de 2027.
Segundo Renato Ramos, fundador da RR HUB, a empresa de facilities precisa olhar a portaria com cuidado. Afinal, ela pode tirar a empresa do Simples.
O que analisar antes de abrir o CNPJ
Antes de abrir uma empresa com o CNAE 8111-7/00, vale fazer um checklist completo. Essa análise evita gastos à toa e protege a operação de multas.
Primeiro, defina os serviços do contrato padrão. Limpeza, portaria, recepção e manutenção pedem equipes e custos diferentes.
Depois disso, monte as planilhas de custos e os contratos. Postos, escalas, materiais e repactuação precisam estar claros. Por isso, cada contrato começa bem calculado.
Também organize o controle de receitas e as notas fiscais de cada serviço. Retenções e descontos precisam bater com o valor recebido. Assim, a empresa evita problemas com o fisco.
Por fim, contrate os seguros de responsabilidade civil. Danos a clientes e a terceiros são riscos reais da atividade. Assim, a empresa protege a operação.
Passo a passo para abrir CNPJ com o CNAE 8111-7/00
Abrir uma empresa com o CNAE 8111-7/00 segue o processo da Redesim, com etapas próprias das empresas de facilities. Veja como funciona, na ordem certa.
Primeiro, defina o tipo jurídico, como Sociedade Limitada Unipessoal ou Sociedade Limitada com sócios. Em seguida, faça a consulta de viabilidade na prefeitura, com o endereço da sede e o CNAE principal.
Depois da aprovação, monte o contrato social com o objeto “serviços combinados para apoio a edifícios, exceto condomínios prediais”. Inclua também os CNAEs secundários. Logo após, registre o documento na Junta Comercial e obtenha o CNPJ na Receita Federal.
Na etapa seguinte, faça a inscrição municipal e peça o alvará. Ela é indispensável pra emitir a nota fiscal de serviço e recolher o ISS.
Em seguida, escolha o regime tributário. Se for pro Simples Nacional, faça o pedido no Portal do Simples Nacional. Pra empresas abertas entre outubro e dezembro de 2026, a opção feita na abertura também vale pra 2027.
Depois, providencie o certificado digital e o cadastro no emissor de notas da prefeitura. Por fim, organize os contratos com os clientes e os controles de recebimento. Só então a empresa tá pronta pra faturar com tudo em dia.
Capital de giro, retenções e estrutura financeira
A gestão financeira de uma empresa de facilities gira em torno da folha de pagamento, das retenções tributárias na fonte e dos prazos de recebimento, exigindo capital de giro robusto porque os salários vencem antes de os clientes quitarem as faturas.
Separar estritamente as contas bancárias da empresa das finanças pessoais dos sócios simplifica a contabilidade e facilita o acesso ao crédito, devendo-se ainda acompanhar os resultados de cada contrato ou unidade em centros de custo próprios. A documentação detalhada das variações de insumos também respalda pedidos de revisão contratual e reequilíbrio econômico quando aplicável.
Controle de custos operacionais e indicadores
Despesas com folha salarial, encargos trabalhistas, uniformes, equipamentos, seguros e encargos tributários concentram a maior parcela do orçamento, demandando monitoramento contínuo para evitar corrosão da margem.
Fatores operacionais como consumo de combustível e energia nas equipes móveis, financiamento de longo prazo para renovação de frota, políticas de gratuidades ou descontos legais e cobertura de responsabilidade civil contra acidentes com terceiros impactam diretamente a precificação dos serviços. Relatórios gerenciais periódicos — focados em margem por contrato, índice de inadimplência e custo por cliente — orientam decisões estratégicas com precisão.
Fluxo de caixa, reserva e conformidade documental
Projeções mensais de entradas e saídas previnem surpresas com tributos e obrigações trabalhistas, exigindo atualização sistemática do fluxo de caixa.
Manter uma reserva financeira dedicada, aliada a apólices de seguro adequadas e controle rigoroso do endividamento, protege a operação contra atrasos de clientes, reajustes da convenção coletiva e passivos trabalhistas. Por fim, preservar um arquivo digital organizado com contratos, atas e registros — somado à revisão anual frente às mudanças regulatórias e fiscais — resguarda a empresa em fiscalizações e auditorias.
Planejamento tributário para o CNAE 8111-7/00
O planejamento tributário é onde a contabilidade mais gera valor pro CNAE 8111-7/00. Isso porque o Anexo IV deixa o INSS patronal fora do DAS.
Veja um exemplo ilustrativo. Pense numa empresa com R$ 1,2 milhão de receita anual e R$ 480 mil de folha. No Simples, pelo Anexo IV, o DAS fica perto de 10,69% da receita.
Só que o INSS patronal de 20% sobre a folha vem à parte, o que soma mais R$ 96 mil. Assim, a carga total fica perto de 18,7% da receita, sem contar o RAT.
No Lucro Presumido, a presunção é de 32%. Somando IRPJ, CSLL, PIS, Cofins e um ISS de 3%, a carga chega a cerca de 15,5% da receita.
Além disso, o INSS patronal de 20% sobre a folha continua, mais RAT e terceiros. No total, a carga passa de 23,5% da receita. Ou seja, nesse porte, o Simples costuma ganhar.
Além do regime, outras decisões fazem diferença. Por exemplo, separar cada receita no contrato e na nota, controlar as retenções e escolher bem o regime. Também vale preparar os contratos pro crédito amplo da reforma.
Perguntas frequentes sobre o CNAE 8111-7/00
O que entra no CNAE 8111-7/00?
Os serviços combinados de apoio a edifícios, como limpeza, portaria, recepção e manutenção básica.
Facilities pode ficar no Simples?
Pode, em regra pelo Anexo IV, quando predominam limpeza e conservação. Já a portaria presencial cedida exige cuidado.
O CNAE 8111-7/00 pode ser MEI?
Não. Pela lista oficial, não há ocupação do MEI ligada a este código.
Pode ficar no Simples?
Sim, pelo Anexo IV, dentro do limite de R$ 4,8 milhões. Nesse anexo, o INSS patronal é pago à parte.
Condomínio residencial usa este código?
Não. Os condomínios prediais ficam no CNAE 8112-5/00.
Conclusão
O CNAE 8111-7/00 é o código de quem presta facilities, com limpeza, portaria e manutenção de prédios. No entanto, não aceita MEI.
Nos impostos, vale olhar o Anexo IV, a retenção de INSS e a portaria. Além disso, os clientes no regime regular tomam crédito de CBS e IBS. Por isso, escolher o regime exige simulação.
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