O CNAE 6822-6/00 é o código de quem administra imóveis de terceiros, aluguéis e condomínios no Brasil. Aqui a gente explica, sem complicação, o que ele permite e como funcionam os impostos. Também mostra o que muda com a reforma tributária, que criou um regime próprio pros imóveis.
Cobrar aluguéis, pagar contas e cuidar da manutenção de imóveis de terceiros é um negócio de rotina e confiança. A gestão e administração imobiliária tem código próprio.
O aluguel segue rendendo mais que a inflação em muitas cidades. Segundo o FipeZap, citado pelo Money Times, o aluguel comercial subiu 4,34% no primeiro semestre de 2025.
No mesmo período, o IPCA foi de 2,99%. Além disso, o retorno médio do aluguel ficou perto de 5,93% ao ano no residencial e 6,90% no comercial.
Por isso, entender o CNAE 6822-6/00 ajuda a se formalizar, ganhar clientes e pagar só o imposto necessário.
O que é o CNAE 6822-6/00
A CNAE é o código que diz pro governo o que a sua empresa faz. Ela é mantida pelo IBGE e usada pela Receita Federal, estados e municípios. Dessa forma, o código define tributos, obrigações e até o grau de risco da atividade.
O nome oficial é “Gestão e administração da propriedade imobiliária”. Na estrutura da Concla/IBGE, ele fica na seção L, de atividades imobiliárias. Em seguida, vem a divisão 68, das atividades imobiliárias. Depois, vêm o grupo 682 e a classe 68.22-6, da gestão e administração da propriedade imobiliária.
Segundo a Concla, o código cobre a gestão e a administração da propriedade imobiliária. Isso inclui a administração de aluguéis e de condomínios.
Na administração de imóveis, o CNAE certo pesa muito. Afinal, ele define o Simples, o ISS e a redução de 50% na reforma.
Funções e atividades permitidas no CNAE 6822-6/00
O CNAE 6822-6/00 é o código das administradoras de imóveis e condomínios. Ou seja, ele recebe quem cuida de imóveis de terceiros em troca de uma taxa.
Primeiro, a administradora assume a gestão dos contratos de aluguel ou do condomínio. Em seguida, cobra os aluguéis e as cotas, paga as contas e cuida da manutenção. Depois, presta contas e repassa os valores aos donos.
Além disso, entram a administração de condomínios residenciais e comerciais e a gestão de carteiras de imóveis. Do mesmo modo, o síndico profissional pode usar códigos próprios, conforme o serviço.
Atividades que não se enquadram no CNAE 6822-6/00
Algumas atividades parecidas ficam de fora e pedem códigos próprios. Por isso, vale conhecer esses limites antes de emitir a primeira nota.
Primeiramente, a corretagem de aluguéis fica no CNAE 6821-8/02. Da mesma forma, o aluguel de imóveis próprios usa o CNAE 6810-2/02.
Também ficam de fora a limpeza e a portaria, em códigos próprios, e a corretagem de vendas, no CNAE 6821-8/01.
O CNAE 6822-6/00 pode ser MEI?
Não. O CNAE 6822-6/00 não aparece no Anexo XI da Resolução CGSN nº 140/2018, que lista as ocupações permitidas ao MEI. Portanto, não dá pra abrir um MEI pra administrar imóveis de terceiros.
Na real, a administração de imóveis não está entre as ocupações permitidas ao MEI. Pela lista oficial, não há ocupação do MEI ligada a este código. Por isso, a atividade começa como microempresa.
Vale um esclarecimento. A administração de imóveis envolve dinheiro de terceiros e prestação de contas. Por isso, a atividade costuma começar como microempresa.
Tributação do CNAE 6822-6/00
A tributação do CNAE 6822-6/00 depende de duas perguntas. Primeiro, a empresa administra aluguéis, condomínios ou os dois? Depois, qual é o regime tributário escolhido?
Como pessoa jurídica, a administradora escolhe entre Simples Nacional, Lucro Presumido e Lucro Real. Na prática, a maioria fica no Simples, pelo Anexo III.
Aqui está o ponto central. A receita da administradora é a taxa de administração, e não os aluguéis e as cotas repassados. Por isso, os repasses ficam fora da base dos tributos.
Vale olhar também o ISS. A administração de bens e negócios de terceiros paga ISS, pelo item 17.12 da LC 116/2003. Já a intermediação usa o item 10.05.
Antes dos impostos, vem o registro. A imobiliária precisa de registro no Creci e de um corretor responsável. Por isso, o CNPJ sozinho não basta pra administrar imóveis.
No PIS e na Cofins, o Lucro Presumido usa o regime cumulativo, de 3,65%. Já no Lucro Real, o regime não cumulativo, de 9,25%, gera créditos sobre os insumos.
No Lucro Presumido, a presunção dos serviços é de 32% pro IRPJ e pra CSLL. Por isso, empresas de margem baixa costumam preferir o Lucro Real.
Outro ponto é a Dimob, a declaração de atividades imobiliárias. Imobiliárias e administradoras informam à Receita as vendas, os aluguéis intermediados e os valores repassados. Por isso, os controles precisam bater com os contratos.
Vale um cuidado com a conta dos clientes. O dinheiro dos proprietários e dos condomínios precisa ficar separado do da empresa. Por isso, contas e controles separados evitam problemas.
Também vale olhar as retenções nos condomínios. Condomínios retêm tributos de alguns prestadores, e a administradora costuma cuidar disso. Por isso, a rotina fiscal precisa ser rigorosa.
Vale lembrar também do calendário. A opção pelo Simples ou pelo Lucro Presumido vale pro ano todo. Por isso, a simulação deve ser feita antes da virada do ano, com a previsão de vendas.
Tabela do Simples Nacional atualizada para o CNAE 6822-6/00
No Simples Nacional, o CNAE 6822-6/00 vai pro Anexo III, como prestação de serviço. A corretagem de imóveis fica nesse anexo, sem depender do Fator R.
Nesse caso, o ISS do município entra no DAS. Por isso, imobiliárias pequenas e médias costumam pagar menos no Simples.
No Anexo III, a contribuição patronal ao INSS já vem dentro do DAS. A tabela abaixo segue a Lei Complementar nº 123/2006, com redação da LC nº 155/2016, vigente em 2026.
Anexo III: prestação de serviços
| Faixa | Receita bruta em 12 meses (R$) | Alíquota nominal | Valor a deduzir (R$) |
|---|---|---|---|
| 1ª | Até 180.000,00 | 6,00% | 0,00 |
| 2ª | De 180.000,01 a 360.000,00 | 11,20% | 9.360,00 |
| 3ª | De 360.000,01 a 720.000,00 | 13,50% | 17.640,00 |
| 4ª | De 720.000,01 a 1.800.000,00 | 16,00% | 35.640,00 |
| 5ª | De 1.800.000,01 a 3.600.000,00 | 21,00% | 125.640,00 |
| 6ª | De 3.600.000,01 a 4.800.000,00 | 33,00% | 648.000,00 |
A alíquota efetiva segue uma conta simples. Multiplique a receita de 12 meses pela alíquota nominal e tire a parcela a deduzir. Depois, divida o resultado pela mesma receita.
Por exemplo, uma empresa com R$ 1,2 milhão de receita anual chega a uma alíquota efetiva de cerca de 13,03%. Assim, se faturar R$ 100 mil num mês, vai pagar perto de R$ 13.030 de DAS.
| Atenção: no Simples, a administração de imóveis fica, em regra, no Anexo III. Por isso, o Simples costuma ser o regime mais vantajoso. |
O que é Fator R e por que ele não vale pro CNAE 6822-6/00
O Fator R é uma conta do Simples Nacional que compara a folha de pagamento com o faturamento. Ele soma 12 meses de salários, pró-labore e encargos e divide pela receita do mesmo período. Quando o resultado chega a 28%, alguns serviços saem do Anexo V e vão pro Anexo III.
Essa troca pode derrubar a alíquota inicial de 15,5% pra 6%. Por isso, o Fator R é estratégico pra consultorias, clínicas e empresas de tecnologia. No entanto, ele não afeta o CNAE 6822-6/00, porque a corretagem de imóveis já fica no Anexo III.
Ainda assim, vale entender o conceito. Se a imobiliária faturar à parte serviços como consultoria, essas receitas podem ir pro Anexo V. Nesse caso, o Fator R entra no jogo.
Reforma tributária e o CNAE 6822-6/00
A reforma tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, muda bastante a administração de imóveis. Ela troca PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois novos tributos. A CBS é federal, enquanto o IBS fica com estados e municípios.
O primeiro ponto pro CNAE 6822-6/00 é o regime específico de bens imóveis, na LC 214/2025. A intermediação e a administração de imóveis têm redução de 50% nas alíquotas de CBS e IBS.
Por outro lado, quem está no Simples segue no DAS, com a opção de recolher CBS e IBS por fora. Por isso, imobiliárias que atendem empresas precisam simular as duas opções.
Vale lembrar também do crédito. Clientes empresas do regime regular tomam crédito sobre a comissão e a taxa de administração. Por isso, a nota fiscal ganha valor.
Vale lembrar também do calendário. O PIS e a Cofins acabam em 2027, e a CBS entra pra valer. Já o ISS e o ICMS caem aos poucos até 2033.
Calendário da transição
Em 2026, a CBS de 0,9% e o IBS de 0,1% aparecem como teste nas notas do regime regular. Em seguida, em 2027, a CBS entra pra valer e PIS e Cofins deixam de existir. Depois, entre 2029 e 2032, o ICMS e o ISS caem aos poucos. Por fim, em 2033, o novo sistema fica completo.
Pra quem tá no Simples Nacional, tem um prazo que já passou e merece atenção. A opção pelo Simples para 2027 foi antecipada pra setembro de 2026, pela Resolução CGSN nº 186/2026. No mesmo período, a empresa definiu se pagaria IBS e CBS dentro ou fora do DAS. Quem não optou ainda tem nova chance em março de 2027.
Segundo Renato Ramos, fundador da RR HUB, a administradora precisa separar o dinheiro dos clientes do dinheiro da empresa. Afinal, só a taxa é receita.
O que analisar antes de abrir o CNPJ
Antes de abrir uma empresa com o CNAE 6822-6/00, vale fazer um checklist completo. Essa análise evita gastos à toa e protege a operação de multas.
Primeiro, faça o registro no Creci, quando exigido, e defina os serviços. Administração de aluguéis e de condomínios pede estruturas diferentes.
Depois disso, monte os contratos de administração. Taxas, prazos de repasse e prestação de contas precisam estar claros. Por isso, o jurídico entra cedo.
Também organize o controle de receitas e as notas fiscais de cada serviço. Retenções e descontos precisam bater com o valor recebido. Assim, a empresa evita problemas com o fisco.
Por fim, contrate os seguros de responsabilidade civil. Danos a clientes e a terceiros são riscos reais da atividade. Assim, a empresa protege a operação.
Passo a passo para abrir CNPJ com o CNAE 6822-6/00
Abrir uma empresa com o CNAE 6822-6/00 segue o processo da Redesim, com etapas próprias das administradoras de imóveis. Veja como funciona, na ordem certa.
Primeiro, defina o tipo jurídico, como Sociedade Limitada Unipessoal ou Sociedade Limitada com sócios. Em seguida, faça a consulta de viabilidade na prefeitura, com o endereço da sede e o CNAE principal.
Depois da aprovação, monte o contrato social com o objeto “gestão e administração da propriedade imobiliária”. Inclua também os CNAEs secundários. Logo após, registre o documento na Junta Comercial e obtenha o CNPJ na Receita Federal.
Na etapa seguinte, faça a inscrição municipal e peça o alvará. Ela é indispensável pra emitir a nota fiscal de serviço e recolher o ISS.
Em seguida, escolha o regime tributário. Se for pro Simples Nacional, faça o pedido no Portal do Simples Nacional. Pra empresas abertas entre outubro e dezembro de 2026, a opção feita na abertura também vale pra 2027.
Depois, providencie o certificado digital e o cadastro no emissor de notas da prefeitura. Por fim, organize os contratos com os clientes e os controles de recebimento. Só então a empresa tá pronta pra faturar com tudo em dia.
Gestão financeira no setor imobiliário
A gestão financeira de uma administradora gira em torno das taxas mensais e da inadimplência dos inquilinos. A receita recorrente dá estabilidade. Por isso, crescer a carteira pesa muito.
Em primeiro lugar, separe as contas da empresa das contas pessoais. Essa separação é exigida pela contabilidade e facilita o acesso ao crédito. Além disso, acompanhe o custo de cada unidade num centro de custo próprio.
Em segundo lugar, controle os custos que mais pesam. Folha, sistemas de gestão, cobrança, aluguel do escritório e impostos concentram boa parte do orçamento. Da mesma forma, despesas sem controle corroem a margem sem ninguém perceber.
Vale um cuidado com o combustível. O diesel ou a energia são um dos maiores custos da operação. Por isso, contratos de reajuste precisam acompanhar esse custo de perto.
Outro ponto são as gratuidades. Idosos, estudantes e pessoas com deficiência têm descontos ou gratuidade por lei. Por isso, o custo dessas viagens precisa estar no cálculo da tarifa ou do subsídio.
Também vale entender a frota. Ônibus e trens custam caro e exigem financiamento de longo prazo. Por isso, a renovação da frota precisa caber no fluxo de caixa.
Vale olhar também o contrato. Concessões preveem reajuste e reequilíbrio quando os custos mudam. Por isso, a empresa precisa documentar cada variação pra pedir a revisão.
Também vale olhar o seguro. Passageiros e terceiros precisam de cobertura de responsabilidade civil, e acidentes geram custos altos. Por isso, a apólice certa protege o caixa da empresa.
Vale lembrar também do planejamento de caixa. Projeções mensais de receitas e despesas evitam surpresas com impostos e obrigações. Por isso, o fluxo de caixa precisa ser atualizado todo mês.
Outro ponto é a análise dos indicadores. Margem, inadimplência e custos por cliente mostram onde a operação ganha ou perde dinheiro. Por isso, relatórios gerenciais ajudam nas decisões.
Por fim, crie uma reserva pra meses difíceis. Perda de clientes, inadimplência que atrasa os repasses e erros na prestação de contas podem apertar o caixa rapidinho. Portanto, juntar reserva financeira, seguro e controle de dívidas é questão de sobrevivência.
Planejamento tributário para o CNAE 6822-6/00
O planejamento tributário é onde a contabilidade mais gera valor pro CNAE 6822-6/00. Isso porque a atividade é serviço, com presunção alta no Lucro Presumido.
Veja um exemplo ilustrativo. Pense numa empresa com R$ 1,2 milhão de receita anual. No Simples, pelo Anexo III, a alíquota efetiva fica perto de 13,03%, já com o INSS patronal.
No Lucro Presumido, a presunção de serviços é de 32% pro IRPJ e pra CSLL. Somando IRPJ, CSLL, PIS, Cofins e um ISS de 3%, a carga passa de 14% da receita.
Além disso, no Presumido, o INSS patronal de 20% sobre a folha vem à parte. Ou seja, numa empresa desse porte, o Simples costuma sair mais barato.
Contudo, empresas grandes e com margem baixa podem ganhar no Lucro Real. Por isso, a simulação precisa usar os números reais.
Além do regime, outras decisões fazem diferença. Por exemplo, separar cada receita no contrato e na nota, controlar as retenções e escolher bem o regime. Também vale preparar os contratos pro crédito amplo da reforma.
Perguntas frequentes sobre o CNAE 6822-6/00
O que entra no CNAE 6822-6/00?
A gestão e administração da propriedade imobiliária, com a administração de aluguéis e de condomínios.
Os aluguéis repassados entram na receita da administradora?
Não. A receita da administradora é a taxa de administração.
O CNAE 6822-6/00 pode ser MEI?
Não. Pela lista oficial, não há ocupação do MEI ligada a este código.
Pode ficar no Simples?
Pode, pelo Anexo III, até R$ 4,8 milhões. Nesse caso, o ISS entra no DAS.
Administração de imóveis paga ISS?
Sim, em regra pelo item 17.12 da LC 116/2003, de administração de bens de terceiros.
Conclusão
O CNAE 6822-6/00 é o código de quem administra imóveis de terceiros, aluguéis e condomínios. No entanto, não aceita MEI.
Nos impostos, vale olhar a taxa como base, o ISS e a Dimob. Além disso, a reforma reduz em 50% a CBS e o IBS da administração. Por isso, escolher o regime exige simulação.
Com a reforma tributária em andamento, a hora de planejar é agora. Se você administra imóveis ou condomínios ou quer abrir uma administradora, conte com a RR Soluções Contabilidade. A gente analisa sua operação, compara cenários e mostra o caminho com menos imposto e mais segurança.
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