Para saber como declarar aluguel, olhe primeiro quem paga o inquilino. Se ele é pessoa física, o proprietário recolhe o carnê-leão e declara o valor como rendimento de pessoa física. Se é empresa, a ficha da declaração será outra. Em ambos os casos, é possível deduzir IPTU, condomínio e taxa de administração da imobiliária, com comprovantes. Além disso, a Reforma Tributária cria novas regras para quem aluga vários imóveis a partir de 2027.
Neste guia, você vê como lançar o aluguel na declaração e quais despesas abatem o imposto. Em seguida, compara pessoa física e pessoa jurídica, com três exemplos práticos. Por fim, entende o que a Reforma Tributária muda e leva um plano em cinco passos.
Como declarar aluguel: o que o proprietário precisa saber
Primeiro, vale a regra geral para quem quer saber como declarar aluguel. Segundo a Agência Brasil, o proprietário declara o aluguel, seja renda extra, seja a principal fonte de renda. Por isso, a ficha usada depende de quem paga o aluguel.
Contudo, a matéria vem de professores entrevistados, e não de uma publicação direta da Receita. Por isso, confirme os detalhes no programa da Receita antes de declarar. Também vale lembrar que o prazo de 2026 já passou. Segundo a Exame, a entrega foi de 23 de março a 29 de maio.
Na prática, quem aprende como declarar aluguel cuida de duas rotinas. A primeira é mensal, com o carnê-leão. Já a segunda é anual, com a declaração. Quem organiza as duas ao longo do ano sabe como declarar aluguel com segurança e paga menos imposto dentro da lei.
Como declarar aluguel recebido de pessoa física
Ao decidir como declarar aluguel de pessoa física, lembre que ninguém retém o imposto na fonte. Segundo a Agência Brasil, o valor entra em rendimentos tributáveis recebidos de pessoa física. Assim, o imposto devido costuma ser pago por mês, pelo carnê-leão, como antecipação.
Além disso, segundo a Contabilizei, o carnê-leão vale para quem recebe de outras pessoas físicas ou do exterior sem retenção. Portanto, ele inclui quem recebe aluguel. O prazo é o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento.
O atraso gera multa de 0,33% ao dia, com teto de 20%, mais juros pela Selic, segundo a Contabilizei. Já a Agência Brasil lembra que, se o proprietário não pagou o carnê-leão, o programa da Receita calcula o valor devido na hora da declaração.
Como declarar aluguel recebido de pessoa jurídica
Ao definir como declarar aluguel de empresa, o caminho é outro. Segundo a Agência Brasil, o valor entra em rendimentos tributáveis recebidos de pessoa jurídica. Nesse caso, a fonte pagadora é a empresa, e o informe de rendimentos ajuda a conferir os números.
Por outro lado, segundo a Contabilizei, os recebimentos de pessoa jurídica normalmente já têm imposto retido na fonte. Por isso, o carnê-leão costuma ficar só para os aluguéis pagos por pessoas físicas. Confirme com o contador como cada contrato funciona, porque o contrato pode prever a retenção.
Além disso, se o proprietário tem mais de um inquilino, cada contrato vira uma linha própria. Assim, o controle por imóvel evita confusão. Guarde também o contrato e os recibos de cada mês.
Como declarar aluguel: o que abate do imposto
A dedução é a forma mais direta de pagar menos imposto. Segundo a Agência Brasil, o proprietário pode deduzir IPTU, condomínio e taxa de administração da imobiliária da renda do aluguel. O proprietário precisa guardar os recibos dessas despesas.
A Contabilizei cita outras deduções do carnê-leão, como pensão judicial, INSS, livro-caixa e PGBL, este até 12% da renda tributável. A página também lembra que medicamentos e educação não são dedutíveis no carnê-leão. Por isso, não lance essas despesas como abatimento do aluguel.
Contudo, atenção ao limite do que a lei permite. Portanto, só deduza o que você pagou e consegue provar. Aliás, segundo a Agência Brasil, os comprovantes são o ponto central. Sem recibo, a Receita pode glosar a dedução.
Exemplo prático 1: o aluguel com IPTU e condomínio
Imagine uma proprietária que aluga um apartamento a uma pessoa física por R$ 3.000 por mês. Ela paga o IPTU e o condomínio do imóvel vazio e paga a taxa de administração da imobiliária. Ao calcular o carnê-leão, ela abate essas despesas do valor recebido, com os comprovantes em mãos. Assim, a base de cálculo fica menor, e o imposto mensal também. No fim do ano, ela confere se os números batem com a declaração.
O exemplo é hipotético e usa apenas as deduções descritas pelas fontes, sem valores de imposto.
Como declarar aluguel em Bens e Direitos
Ao pensar em como declarar aluguel, lembre que o imóvel alugado também entra na declaração como bem. Segundo a Agência Brasil, os imóveis vão em Bens e Direitos pelo valor de aquisição, mais as reformas, e não pelo valor de mercado. Os herdados entram pelo valor da declaração do falecido ou pelo valor de transmissão. Já os doados entram pelo valor do documento de doação.
Além disso, para os imóveis adquiridos em 2024, a matéria cita o registro da data, do valor e da forma de pagamento. Já quem financiou declara o valor pago até o fim do ano-base. Por isso, guarde a escritura e os comprovantes das parcelas.
Esse cuidado evita contradições. Ao aprender como declarar aluguel, lembre que o valor recebido deve conversar com o imóvel declarado, porque a Receita cruza os dados.
Como declarar aluguel e pagar menos imposto dentro da lei
Contudo, saber como declarar aluguel e pagar menos imposto não é esconder renda. É usar as regras a seu favor. A primeira regra é a dedução das despesas comprovadas, que reduz a base do carnê-leão. Além disso, vale separar bem o que é do imóvel do que é pessoal.
A terceira regra vem da Lei 15.270/2025. Segundo a Contabilizei, desde 1º de janeiro de 2026 os rendimentos mensais de até R$ 5.000 não pagam imposto, com redução gradual até R$ 7.350. A obrigação de informar continua. Contudo, a página cita pontos que a Receita ainda detalharia, então confirme as regras do ano com o contador.
Outra regra é a escolha da estrutura. Além disso, alguns proprietários consideram alugar por meio de uma empresa. Essa escolha depende de cálculo caso a caso, como mostram as fontes a seguir.
Exemplo prático 2: a renda de aluguel dentro da faixa isenta
Pense em um proprietário que recebe R$ 4.000 por mês de um único imóvel, sem outras rendas. Ele paga IPTU e condomínio, que abate no cálculo. Pela regra descrita pela Contabilizei, os rendimentos mensais de até R$ 5.000 não pagam imposto desde 2026, mas ele continua informando tudo. Como o texto ainda cita detalhes pendentes, ele confirma com o contador como a isenção funciona na sua declaração.
O exemplo é hipotético e usa a regra de isenção descrita pela fonte.
Aluguel como pessoa física ou como pessoa jurídica
Quando a renda cresce, porém, aparece a dúvida entre PF e PJ. Segundo a Cora, a pessoa jurídica no Lucro Presumido paga em média de 11,33% a 14% sobre a receita bruta. Nessa conta entram IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. O Simples Nacional não vale para empresas com receita de aluguel.
A mesma fonte compara com a pessoa física, que paga na tabela progressiva, com alíquotas de 7,5% a 27,5%. No exemplo da Cora, um aluguel de R$ 12.000 por mês gera cerca de R$ 3.300 de imposto na PF. Na PJ, o imposto cai para cerca de R$ 1.600. O texto é de 2025 e usa a isenção antiga de R$ 2.259,20. Por isso, trate o exemplo como ilustração e não como cálculo atual.
Por outro lado, a Cora também lista os custos da PJ. Entre eles estão o contador, as taxas e o ITBI na transferência do imóvel, que a fonte descreve como alto. Além disso, a transferência é irreversível sem venda. Como regra prática, a página cita que um aluguel acima de R$ 5 mil por mês já pode compensar.
A holding imobiliária
Segundo o AmdJus, em texto de 30 de setembro de 2026, a holding compensa em casos de patrimônio significativo, vários imóveis e planejamento de herança. Além disso, ela cabe quando há necessidade de proteção patrimonial.
Por outro lado, o texto alerta para os custos e os riscos. A contabilidade regular e as declarações próprias podem anular a economia se a renda for baixa. Além disso, a Receita pode questionar a holding sem propósito econômico além de reduzir imposto. Por isso, o AmdJus recomenda simular o cenário atual e o cenário com holding, com projeção de cinco a dez anos.
Exemplo prático 3: o proprietário com vários imóveis
Considere um proprietário com quatro imóveis alugados e uma renda mensal bem acima de R$ 5 mil. Ele ouviu dizer que a holding compensa. Então, pede ao contador uma simulação completa. O contador compara o imposto na PF com o da PJ no Lucro Presumido e soma o contador, o ITBI e a burocracia. Também avalia o objetivo de herança. Só depois o proprietário decide.
O exemplo é hipotético e usa os critérios descritos pelas fontes, sem valores de imposto.
Reforma Tributária e aluguel: IBS e CBS
A Reforma Tributária mexe na locação. Segundo o Trivium Contábil, em página de novembro de 2026, a empresa do regime regular paga IBS e CBS desde o primeiro imóvel. Já a pessoa física só vira contribuinte se cumprir dois requisitos juntos. São eles: mais de três imóveis locados e receita de aluguéis acima de R$ 240 mil no ano anterior.
Aqui as fontes divergem. A Cora, em 2025, fala em mais de três imóveis ou mais de R$ 24 mil por mês. O Trivium destaca que a conjunção é “e”, ou seja, os dois critérios valem juntos. Portanto, como o Trivium é mais recente, o texto adota a leitura dele, mas confirme na lei.
Além disso, segundo o Trivium, as alíquotas de IBS e CBS na locação têm redução de 70%. No aluguel residencial, há um redutor de R$ 600 por mês e por imóvel. Imóveis comerciais não têm esse redutor. IPTU e condomínio ficam fora da base.
Quanto aos prazos, 2026 é fase de teste, com CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, compensáveis. Segundo o Trivium, os aluguéis de 2026 definem se a pessoa física será contribuinte em 2027. A CBS passa a ser cobrada em 2027, e o IBS cresce de 2029 a 2033. A própria página avisa que a alíquota de 11,3% da CBS é só referência ilustrativa.
Por isso, quem tem vários imóveis deve olhar a receita de 2026 agora. Segundo o Trivium, o contribuinte pessoa física deve ter CNPJ e emitir documentos fiscais a partir de 1º de janeiro de 2027. Peça ao contador para conferir se o seu caso entra na regra.
Venda do imóvel alugado: ganho de capital
Por fim, quem vende o imóvel também precisa de atenção. Segundo a Agência Brasil, o lucro acima do valor de aquisição paga imposto de 15% a 22,5%. O programa da Receita calcula o valor. Além disso, a matéria cita isenções para vendas abaixo de R$ 440.000 e para imóveis comprados até 1969. Também isenta quem reinveste o valor em outro imóvel em até seis meses.
Portanto, como o texto é de entrevistas, confirme as condições de cada isenção. Assim, antes de vender, simule o imposto e guarde os comprovantes de compra e de reforma. Assim, o custo de aquisição sai correto e o ganho de capital não infla.
Erros comuns ao declarar aluguel
O primeiro erro é não pagar o carnê-leão e deixar tudo para a declaração. Embora o programa calcule o valor, o atraso ainda pode gerar multa e juros. Outro erro é deduzir despesas sem recibo, o que a Receita pode glosar.
Além disso, é erro lançar o imóvel pelo valor de mercado em Bens e Direitos. A regra, porém, é o valor de aquisição mais as reformas. Outro erro é abrir uma holding só por moda, sem simulação. Segundo o AmdJus, os custos podem anular a economia.
Por fim, muita gente ignora as novas regras de 2027. Quem tem mais de três imóveis e receita alta precisa olhar o enquadramento já em 2026. Portanto, reúna os contratos e os recebimentos do ano com antecedência.
A visão de Renato de Paiva Ramos sobre aluguel e imposto
Segundo a orientação de Renato de Paiva Ramos, fundador do RR HUB, o proprietário deve tratar o aluguel como um pequeno negócio. Em paráfrase, a ideia é que o controle mensal de receitas e despesas decide quanto imposto sobra no fim do ano.
Na prática, o RR HUB atende mais de 800 CNPJs por meio da RR Soluções Contabilidade, da Facilyta Food Contábil e da R2 Saúde Contábil. A recomendação cabe a quem tem um imóvel ou vários. O contador compara as estruturas e evita decisões por impulso.
Dessa forma, o proprietário paga o imposto certo e não perde oportunidades de dedução.
Plano em cinco passos para declarar aluguel e pagar menos imposto
Assim, use este roteiro todo ano. Ele serve para quem tem um imóvel ou uma carteira maior.
No primeiro passo, liste cada imóvel, cada contrato e quem paga o aluguel. Depois, separe os recebimentos de pessoa física e de pessoa jurídica. O terceiro passo é guardar os comprovantes de IPTU, condomínio e taxa de administração.
No quarto passo, pague o carnê-leão até o último dia útil do mês seguinte e registre o valor. Por fim, no quinto passo, revise a estrutura com o contador quando a renda crescer, olhando PF, PJ e as regras de 2027.
Perguntas frequentes sobre como declarar aluguel
Como declarar aluguel no imposto de renda?
Lance o valor em rendimentos tributáveis de pessoa física ou de pessoa jurídica, conforme quem paga, segundo a Agência Brasil. Inclua o imóvel em Bens e Direitos.
O que posso deduzir do aluguel?
IPTU, condomínio e taxa de administração da imobiliária, com comprovantes, segundo a Agência Brasil. A Contabilizei cita outras deduções do carnê-leão.
Quem paga carnê-leão sobre aluguel?
Quem recebe aluguel de pessoa física ou do exterior sem retenção na fonte, segundo a Contabilizei. O prazo é o último dia útil do mês seguinte.
Aluguel até R$ 5.000 paga imposto?
Segundo a Contabilizei, desde 2026 os rendimentos mensais de até R$ 5.000 não pagam imposto, com redução gradual até R$ 7.350. A obrigação de informar continua.
Vale a pena alugar por pessoa jurídica?
Depende. Segundo a Cora, o Lucro Presumido paga de 11,33% a 14% da receita bruta, mas há custos de contador e ITBI. Simule caso a caso.
O Simples Nacional vale para aluguel?
Segundo a Cora, o Simples não vale para empresas com receita de aluguel. O Lucro Presumido é o caminho mais comum.
A Reforma Tributária afeta o aluguel?
Sim. Segundo o Trivium, a pessoa física vira contribuinte de IBS e CBS com mais de três imóveis. A receita também precisa passar de R$ 240 mil no ano anterior.
Preciso declarar a venda do imóvel alugado?
Sim. Segundo a Agência Brasil, o proprietário declara a venda, e o lucro acima do custo paga de 15% a 22,5%, salvo isenções.
Quer saber como declarar aluguel sem erro?
Em geral, quem não sabe como declarar aluguel descobre o erro quando a Receita pede explicações ou quando o carnê-leão atrasa. Por isso, a correria vem com multa e juros. Assim, uma conversa antes evita erro, imposto acima do necessário e dor de cabeça com a nova regra.
Na prática, a RR Soluções Contabilidade atende MEIs e pequenas empresas e acompanha as mudanças fiscais. Assim, ajudamos você a organizar a renda de aluguel, a comparar PF e PJ e a se preparar para o IBS e a CBS. Além disso, veja o nosso guia da Reforma Tributária em 2026.
Fale com a RR Soluções Contabilidade e organize a renda dos seus aluguéis com segurança.
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